Le guide après Censi-Bouvard

Revendre mon bien EHPAD en LMNP ?

À tout moment, mais il faut tenir compte des frais de notaire qui s’amortissent en deux ans environ. Et également de la TVA qui est acquise au bout de 5 ans. Nous vous conseillons donc de ne pas revendre avant au moins cinq années votre EHPAD.

Dois-je apporter de l’argent pour l’opération EHPAD ?

Les banques demandent aujourd’hui d’apporter généralement les frais de notaire, voire 10 % sur le prix de l’immobilier. Selon votre relation bancaire, une opération sans apport ou en crédit In Fine est envisageable. Nos spécialistes vous aiguilleront au mieux. Les taux d’emprunt sont aujourd’hui très bas au regard de la rentabilité des opérations (différentiel > 2 % en moyenne).

Est-ce que l’on doit prendre des assurances en LMNP EHPAD ?

Non, car c’est l’exploitant qui gère votre bien. Contrairement à un investissement immobilier classique, cela n’est pas nécessaire (assurance incendie, carence locative…). C’est une source d’économies et de tranquillité.

Quand commence l’amortissement ?

La réduction d’impôt ou l’amortissement commence l’année de la livraison du bien, ou à la fin des travaux pour une réhabilitation d’un bien de plus de 15 ans. Vous pouvez donc défiscaliser l’année en cours.

Peut-on passer du LMNP au Censi-Bouvard ?

Non. Le choix se fait au départ pour un programme neuf. Après la période de 9 ans, vous pourrez passer au régime du LMNP (micro notamment), très intéressant avec un abattement de 50 % sur le loyer à déclarer.

Qui meuble mon investissement en EHPAD ?

L’exploitant. En EHPAD, la chambre comporte du mobilier et du matériel médical ; le gestionnaire est le plus à même de le sélectionner. Cela fait partie de la liste d’achat de votre chambre médicalisée.

Est-ce que le fisc peut remettre en cause votre investissement en LMNP ?

Oui, si la déclaration est mal faite. Avec un expert-comptable, le risque est quasi nul. Nous recommandons d’en choisir un parmi nos partenaires agréés (honoraires déductibles).

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Taxe foncière, syndic, assurances (si à votre charge), intérêts d’emprunt, garantie de prêt, frais de dossier bancaire. En régime réel simplifié, votre expert remplit la 2033 pour vous.

Peut-on générer un déficit imputable sur les revenus en LMNP ?

Oui, mais c’est un déficit BIC : il se reporte uniquement sur des revenus de même nature (et non sur la 2044 – revenus fonciers). Le déficit possible en LMNP est généralement plus important qu’en foncier.