⭐ Revente Domitys et Sénioriales : comment revendre intelligemment un bien en résidence senior ?

⚡ En 2025, le marché secondaire des résidences seniors est en pleine mutation. Hausse des taux, incertitude sur certains gestionnaires, durcissement fiscal : revendre son bien en résidence services comme Domitys ou Senioriales n’est plus un simple clic sur un portail immobilier. C’est un arbitrage patrimonial qui peut faire perdre ou gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Ehpad Invest, spécialiste du marché secondaire LMNP depuis plus de 15 ans, décrypte pour vous tout ce qu’il faut savoir pour revendre efficacement un bien Domitys ou Senioriales en 2025.

🔎 Domitys et Senioriales : deux modèles, deux stratégies

Domitys (groupe AEGIDE, filiale d’AG2R La Mondiale) est aujourd’hui le leader français des résidences seniors. Plus de 150 résidences, un taux d’occupation moyen élevé, une image de qualité. Mais un bail souvent rigide, avec une politique de renouvellement parfois unilatérale.

Les Senioriales (groupe Pierre & Vacances - Center Parcs) se positionnent quant à elles sur une offre plus diverse : logements en copropriété classique, gestion semi-autonome, voire parfois sans gestionnaire locatif unique. Cela offre une plus grande souplesse, mais aussi plus de complexité à la revente. Leur modèle repose sur la convivialité, l'emplacement souvent périphérique (zones pavillonnaires) et des services mutualisés.

🚨 Pourquoi revendre aujourd’hui ?

• 📈 Rentabilité en baisse avec l’inflation et des loyers peu réévalués
• 💰 Besoin de liquidité, donation, succession
• ⚖️ Arbitrage fiscal : passage à l’IFI, fin de l’amortissement LMNP
• 🤷 Gestionnaire incertain, ou désengagement du groupe

Notre conseil : revendre n’est pas une défaite, c’est un choix de stratégie. Encore faut-il bien le faire.

🔧 Les clés d’une revente réussie avec Ehpad Invest

1. Audit du bail : durée, preneur, charges, travaux, options de renouvellement.
2. Estimation réaliste : à partir des ventes récentes, de la rentabilité nette et de la qualité du gestionnaire.
3. Mise en avant ciblée : notre base d’investisseurs préfère les résidences seniors aux EHPAD !
4. Accompagnement fiscal : plus-value, amortissement, déclaration LMNP ou BIC pro.
5. Suivi notarié : compromis, diagnostics, documents syndic, cession rapide.

Nous analysons aussi la tension locative de la commune, la démographie des seniors sur le secteur, la qualité des services de la résidence et son historique de gestion. Nos experts peuvent même contacter le gestionnaire pour clarifier le cadre contractuel.

📉 Domitys : un marché actif mais segmenté

• 🌍 Les résidences de littoral (Biarritz, Arcachon, Sables d'Olonne) partent rapidement.
• 🚗 Les villes moyennes intérieures (Niort, Pau, Albi) sont plus lentes.
• 🤔 Attention aux résidences trop récentes (pas encore de rentabilité stabilisée).

Domitys reste rassurant pour l’acheteur, mais impose souvent des frais ou unilatéralité de bail. Cela signifie qu'un investisseur doit bien lire le bail en cours et être certain que son successeur pourra continuer aux mêmes conditions.

💱 Senioriales : plus souple mais moins lisible

• 🏠 Résidences souvent en copropriété, avec des charges divisées mais un cadre moins normé
• 🙌 Plus de liberté pour louer en direct, vendre sans agrément du gestionnaire
• 📊 Forte disparité de performance selon les sites : certaines très prisées, d'autres peu actives

Les résidences Senioriales en zone touristique (Cannes, Anduze, Bormes-les-Mimosas) ou en zone métropolitaine périphérique sont les plus liquides. Le marché secondaire est également porté par les particuliers retraités souhaitant y vivre, pas seulement par les investisseurs.

🔍 Etude de cas : vendre un Domitys à Arcachon

• Achat : 2018 à 165 000 € (studio)
• Loyer net : 7 800 € / an (bail en cours)
• Demande actuelle : forte (+15% par rapport à l'estimation initiale)
• Vente réalisée par Ehpad Invest en 21 jours

Clés du succès : bail en cours de 6 ans, syndic coopératif, gestionnaire stable.

Etude de cas : revendre un Senioriales à Aix-les-Bains

• Achat en 2015 : 140 000 € pour un T2 en RDC
• Loué par le propriétaire via Airbnb senior (+ services mutualisés)
• Charges copro : 95 €/mois
• Revente en 2024 par Ehpad Invest pour 179 000 €

Succès grâce à l’emplacement, l’absence de bail rigide, et la demande forte en semi-autonomie.

🚀 Pourquoi vendre avec Ehpad Invest

• 🎓 15 ans d’expérience en revente LMNP
• 🤝 100% indépendants des gestionnaires
• 🚀 Plateforme digitale + accompagnement humain
• 🥇 Estimation gratuite sous 24h

Nous ne faisons pas que vendre : nous vous accompagnons à chaque étape, y compris en fiscalité, en arbitrage patrimonial et en renégociation de bail si nécessaire. Nous mettons en avant la résidence, la qualité de la construction, la communauté des résidents, et bien sûr la rentabilité.

🌐 Et après la vente ? Pensez à l’arbitrage

• Replacer en nue-propriété pour éviter l’IFI
• Réinvestir dans du LMNP étudiant ou tourisme
• Attendre un nouveau bail avec de meilleures conditions
• Désengagement total pour transmettre sereinement
• Repositionnement sur un bien patrimonial plus résilient (type centre-ville, éligible Pinel ou Denormandie)

🔹 En résumé

Revendre un bien Domitys ou Senioriales est technique, mais rentable si l’on est bien accompagné. Ne laissez pas votre bien dévalorisé faute de conseil ou de visibilité.

Ehpad Invest est là pour vous 👍

📩 Contactez-nous : [email protected]

📢 "Nous vendons votre bien comme s’il s’agissait du nôtre."