Qu’est ce qu’un effet de levier financier ?

21/10/2016

On appelle « levier comptable » le rapport entre les capitaux moins les dettes, et les capitaux.

En d’autres termes, c’est le rapport entre votre investissement moins l’emprunt et le montant de cet investissement.

Mais, afin de comprendre les différences qui existent entre les différents effets de levier qui sont utilisés en finance, considérons les exemples suivantes, toutes basées sur 100 000 € d’investissement en EHPAD :

Prenons donc une chambre en EHPAD, achetée pour la somme de 100 000 €.

1) Premier cas sans dette :

Le capital est de 100 000 €, il n’y a pas de dettes. Le levier comptable est de 1 pour 1. La valeur théorique est de 100 000 €, il n’y a pas de dette et 100 000 € de capitaux propres. Le levier économique est donc de 1 pour 1. C’est l’exemple le plus simple qui concerne principalement les personnes qui ont besoin de revenus réguliers tous les trimestres.

Voyons l’autre cas de figure avec dettes.

2) Deuxième cas avec dette de 50 % (100 000 Euros) :

Vous avez 100 000 Euros d’apport et empruntez 100 000 €. Vous achetez donc deux chambres pour 200 000 Euros en tout. Les capitaux sont de 200 000 €, les dettes de 100 000 € donc le levier comptable est de 1 pour 2. La valeur théorique est de 200 000 €, les capitaux propres de 100 000 €, donc le levier théorique de 2 pour 1. Le levier économique sera de 1 pour 2.

Cela veut dire en d’autres termes moins comptables, que la dette générée vous permet d’acheter plus de chambres. Les loyers vont payer le crédit (d’autant que les taux sont très bas). Vous investissez à 5% pour un taux de crédit autour de 2%. L’effet de levier économique est donc énorme et vous permettra un enrichissement rapide.

L’autres avantage de l’effet de levier, c’est qu’il n’y a pas de risque. Si vous avez besoin d’argent, vous vendez une des deux chambres et vous soldez l’emprunt. Cela permet sur du moyen terme de se constituer un patrimoine à moindre effort, car c’est le locataire de votre chambre (ou plutôt le gestionnaire) qui vous paie cet investissement.

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