LMNP : Excellente nouvelle pour les résidences gérées.

06/12/2024

L’article 24 du Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 introduit une modification significative du régime fiscal applicable aux locations meublées non professionnelles (LMNP). Cette disposition vise à réintégrer les amortissements déduits durant la période de location dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la cession du bien. Toutefois, certaines catégories de résidences gérées échappent à cette mesure, préservant ainsi leur attractivité fiscale.

Contexte et objectifs de l’article 24

Le régime LMNP permet aux propriétaires de déduire des amortissements sur leur bien, réduisant ainsi leur base imposable et, par conséquent, leur impôt sur le revenu. Jusqu’à présent, ces amortissements n’étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value en cas de vente, offrant un avantage fiscal notable. L’article 24 du PLF 2025 propose de modifier cette disposition en réintégrant les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable. Cette mesure vise à harmoniser le traitement fiscal entre les locations meublées et non meublées, et à atténuer les tensions sur le marché locatif en réduisant l’incitation à la location meublée de courte durée, souvent associée à des plateformes comme Airbnb.

Exemptions accordées aux résidences gérées

Lors des débats parlementaires, plusieurs amendements ont été adoptés pour exclure certaines catégories de résidences gérées du champ d’application de l’article 24. Ainsi, les résidences étudiantes, les résidences pour seniors, les résidences de tourisme, ainsi que certains établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées, sont exemptés de cette mesure. Cette décision vise à préserver l’attractivité de ces investissements jugés essentiels pour répondre à des besoins socio-économiques spécifiques.

Implications pour les investisseurs en LMNP

Pour les investisseurs en LMNP hors résidences gérées, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien entraînera une augmentation de la base imposable et, par conséquent, une imposition plus élevée. Cette modification pourrait réduire l’attrait fiscal de la location meublée non professionnelle, notamment pour les locations de courte durée. En revanche, les investisseurs dans les résidences gérées continueront de bénéficier des avantages fiscaux actuels, renforçant l’intérêt pour ces types d’investissements.

Calendrier de mise en œuvre

L’article 24 du PLF 2025, tel qu’adopté par le Sénat, prévoit une entrée en vigueur pour les cessions réalisées à compter du 1ᵉʳ janvier 2025. Cette date offre aux investisseurs une période de transition pour adapter leur stratégie patrimoniale en fonction des nouvelles dispositions fiscales.

Conclusion

La modification apportée par l’article 24 du PLF 2025 marque un tournant dans la fiscalité des locations meublées non professionnelles. Si elle alourdit la fiscalité pour certains investisseurs, elle préserve néanmoins l’attractivité des résidences gérées, reconnaissant leur rôle crucial dans le paysage immobilier français. Les investisseurs sont donc invités à réévaluer leurs stratégies en tenant compte de ces évolutions législatives.