L'investissement par le biais d'une société en EHPAD

L'investissement par le biais d'une SCI

Le recours aÌ€ la société civile ne peut pas eÌ‚tre considérée comme pertinente pour l'activité de location meublée pour plusieurs raisons. Parmi ces raisons qui font que la SCI n'est pas la solution la plus opportune, il y a notamment le fait que la société civile qui va réaliser des opérations relevant des bénéfices non commerciaux (BNC), telle la location meublée, est obligatoirement soumise aÌ€ l'impoÌ‚t sur les sociétés conformément aÌ€ l'article 206 2° du Code générale des impoÌ‚ts17                                                                                                                           

17 « Sous réserve des dispositions des articles 8 ter, 239 bis AA, 239 bis AB et 1655 ter, sont passibles de l'impoÌ‚t sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par actions, les sociétés aÌ€ responsabilité limitée n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues au IV de l'article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié, les sociétés coopératives et leurs unions ainsi que, sous réserve des dispositions des 6° et 6° bis du 1 de l'article 207, les établissements publics, les organismes de l'Etat jouissant de l'autonomie financieÌ€re, les organismes des départements et des communes et toutes autres personnes morales se livrant aÌ€ une exploitation ou aÌ€ des opérations de caracteÌ€re lucratif.

Les principales raisons de ne pas investir en SCI

Je vais vous énoncer ci-dessous les raisons pour lesquelles je trouve qu'il n'est pas pertinent d'investir par le biais d'une SCI :                                                                             

"• Lorsque vous allez réaliser une plus-value, elle va eÌ‚tre soumise aÌ€ l'impoÌ‚t sur les sociétés et non au régime « des plus-values immobilieÌ€res des particuliers » en cas de LMNP. Si la location est meublée. Cela va vous donc vous retirer les possibilités d'exonération             

"• Si vous décidez d'investir par le biais d'une SCI, les distributions vont eÌ‚tre doublement imposées. Lors de la taxation du résultat chez les associés, cela sera imposé par l'impoÌ‚t sur les sociétés et lors des distributions des dividendes, cela sera imposé au niveau des revenus de capitaux mobiliers.                                                                                            

Ce moyen d'investissement n'est donc pas avantageux d'un point de vue fiscal mais vous devez garder aÌ€ l'esprit que cette possibilité existe.                                                           

article 75 : les bénéfices résultant de ces activités sont alors déterminés et imposés d'après les règles qui leur sont propres.

La SARL de famille                                                                       

L'investissement par le biais d'une SARL familiale peut vous apporter plusieurs bénéfices. Parmi ceux-ci, il y a :                                                                                                               

"• La société ne va pas eÌ‚tre soumise aÌ€ l'impoÌ‚t sur les sociétés ;                                         

"• La responsabilité des associés est limitée. Cela permet de faire participer vos enfants dans le capital de la SARL sans que cela soit risqué d'un point de vue de leur responsabilité ;                                                                                                                       

"• Vous disposez de la possibilité d'octroyer des parts et la nue-propriété de ces parts aÌ€ vos enfants. La transmission est donc nettement plus facile que dans une société individuelle. Vous devez toutefois eÌ‚tre attentif sur le fait que les intéreÌ‚ts d'emprunt qui ont été souscrits par les associés de la SARL pour permettre l'acquisition des parts ne sont pas déductibles ci ces-derniers ne sont pas des « loueurs en meublés professionnels ».                             

Si vous décidez d'opter pour ce régime, la SARL de famille doit :                                 

"• EÌ‚tre créée exclusivement entre parents en ligne directe (grands-parents, enfants, petits-enfants...), entre les collatéraux (les freÌ€res et sÅ“urs), ainsi qu'entre conjoints et partenaires de PACS.                                                                                                 

"• Exercer uniquement « une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole  ».     

Si la société exerce une activité civile annexe qui constitue le complément indissociable de l'activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, la société peut choisir d'opter une SARL familiale.                                                                                 

L'investissement par le biais d'une SNC                                                     

Si vous décidez d'opter pour un investissement par le biais d'une société en nom collectif (SNC) cela emporte les conséquences suivantes :                                                             

"• Les associés de ce type de société ont une responsabilité indéfinie et illimitée. Cela est donc plus risqué que la responsabilité limitée au sein d'une SARL ;                                    

"• Pour eÌ‚tre associé, il faut que les enfants soient majeurs ou non émancipés. Cela s'explique car tous les associés doivent avoir la qualité de commerçant ;                            

"• S'il faut avoir la qualité de commerçant pour pouvoir eÌ‚tre associé, cela exclue certaines personnes. Il en est ainsi des personnes qui exercent des activités réglementées dans lesquelles la qualité de commerçant représente une incompatibilité (il en est ainsi des médecins, des notaires, des avocats, des pharmaciens etc.)                                       

Investir dans une SNC n'est donc pas une mauvaise option mais cela est tout de même plus contraignant, surtout d'un point de vue de l'engagement de la responsabilité que la SARL. Cela est aussi moins avantageux si l'on souhaite transmettre des parts à des enfants.