Les résidences gérées, une exception fiscale en 2025 pour le LMNP

L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) constitue depuis longtemps une stratégie prisée par les investisseurs immobiliers en France, notamment en raison de ses avantages fiscaux significatifs. Parmi ces avantages, l’amortissement du bien immobilier permet de réduire considérablement l’assiette imposable des revenus locatifs. Toutefois, des évolutions législatives récentes, notamment l’adoption de l’article 24 du Projet de Loi de Finances (PLF) 2025, viennent modifier le paysage fiscal de la location meublée. Il est essentiel de comprendre ces changements et de savoir pourquoi les résidences gérées demeurent une option particulièrement avantageuse pour un investissement immobilier avec une fiscalité allégée.

Comprendre le régime LMNP et l’amortissement

Qu’est-ce que le régime LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers qui louent un ou plusieurs biens meublés sans en faire leur activité principale. Pour bénéficier de ce statut, deux conditions principales doivent être remplies :

1. Revenus locatifs : Les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

2. Non-inscription au registre du commerce : Le loueur ne doit pas être inscrit en tant que loueur professionnel au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Ce statut offre une certaine souplesse fiscale, permettant aux investisseurs de choisir entre deux régimes d’imposition :

• Le régime micro-BIC : Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives pour les charges, sans possibilité de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien.

• Le régime réel : Il permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, etc.) et d’amortir le bien, réduisant ainsi significativement l’assiette imposable.

Le mécanisme de l’amortissement en LMNP

L’amortissement est un dispositif comptable qui consiste à répartir le coût d’un bien sur sa durée d’utilisation estimée. Dans le cadre du LMNP au régime réel, l’amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien immobilier (hors terrain), du mobilier et des équipements, des revenus locatifs.

Concrètement, l’amortissement se traduit par une charge comptable venant diminuer le résultat imposable, sans pour autant entraîner de sortie de trésorerie. Cette mécanique permet souvent de neutraliser, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Par exemple, si vous investissez dans un appartement meublé d’une valeur de 200 000 euros (dont 180 000 euros pour le bâti et 20 000 euros pour le mobilier), vous pouvez amortir :

• Le bâti : Sur une durée de 25 à 30 ans, soit un amortissement annuel d’environ 6 000 à 7 200 euros.

• Le mobilier : Sur une durée de 5 à 7 ans, soit un amortissement annuel d’environ 2 857 à 4 000 euros.

Ainsi, ces amortissements viennent réduire d’autant vos revenus locatifs imposables.

Les évolutions législatives : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

L’article 24 du PLF 2025

L’article 24 du Projet de Loi de Finances 2025 introduit une mesure significative pour les loueurs en meublé : la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la cession du bien. Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, ce qui permettait de bénéficier d’une double optimisation fiscale : réduction de l’assiette imposable pendant la période de location et imposition réduite lors de la revente.

Avec cette nouvelle disposition, les amortissements déduits viendront augmenter le montant de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Concrètement, cela signifie que la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition sera majorée du montant total des amortissements pratiqués, entraînant une imposition plus lourde lors de la revente.

Les implications pour les investisseurs

Cette mesure vise principalement les locations meublées de courte durée, souvent associées aux plateformes de type Airbnb, qui contribuent à la tension du marché locatif dans certaines zones. En réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value, le législateur entend limiter l’attrait fiscal de ce type de location et encourager les investisseurs à se tourner vers des locations de longue durée ou des solutions répondant à des besoins spécifiques.

Toutefois, cette disposition ne s’applique pas uniformément à toutes les formes de location meublée. Les résidences gérées, telles que les résidences étudiantes, seniors, de tourisme ou d’affaires, bénéficient d’une exception notable.

Les résidences gérées se distinguent par leur modèle d’exploitation, qui implique la délégation de la gestion locative à un exploitant professionnel. Cette particularité leur confère une position unique face aux récentes évolutions législatives concernant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière.

Pourquoi les résidences gérées sont-elles épargnées par la réintégration des amortissements ?

L’article 24 du Projet de Loi de Finances 2025 vise principalement à aligner le régime fiscal des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) sur celui des Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), en réintégrant les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Cette mesure concerne essentiellement les locations meublées classiques, notamment les locations de courte durée de type Airbnb, qui ont connu une croissance exponentielle ces dernières années.

Cependant, les résidences gérées, telles que les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme, fonctionnent sous un modèle différent. L’investisseur y acquiert un bien qu’il confie à un gestionnaire via un bail commercial de longue durée. Ce modèle, axé sur la fourniture de services spécifiques et la gestion professionnelle, n’est pas directement concerné par la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.

Les avantages fiscaux des résidences gérées en LMNP

Investir en LMNP dans une résidence gérée présente plusieurs atouts fiscaux notables :

1. Récupération de la TVA : Lors de l’acquisition d’un bien dans une résidence avec services, l’investisseur peut récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat, à condition de conserver le bien pendant au moins 20 ans ou de trouver un repreneur acceptant de poursuivre l’exploitation en LMNP en cas de revente anticipée.

2. Amortissement du bien : Le régime LMNP permet d’amortir le bien immobilier (hors terrain) ainsi que le mobilier sur des durées respectives de 20 à 30 ans et de 5 à 7 ans. Cet amortissement vient en déduction des revenus locatifs, réduisant ainsi l’assiette imposable.

3. Déduction des charges : Les charges liées à l’exploitation du bien (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, etc.) sont déductibles des revenus locatifs, optimisant davantage la fiscalité de l’investissement.

4. Bail commercial sécurisé : Le bail commercial signé avec l’exploitant assure des revenus locatifs stables et prédéfinis sur une durée généralement comprise entre 9 et 12 ans, offrant une visibilité financière appréciable.

Pourquoi les résidences gérées restent une option optimale pour un investissement immobilier à fiscalité réduite

Face aux récentes réformes fiscales, les résidences gérées en LMNP conservent leur attractivité pour plusieurs raisons :

• Stabilité des revenus : Le bail commercial garantit des loyers réguliers, indépendamment des aléas du marché locatif traditionnel.

• Gestion déléguée : L’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion quotidienne du bien, celle-ci étant assurée par un professionnel, ce qui simplifie grandement la démarche.

• Avantages fiscaux préservés : Les spécificités fiscales des résidences gérées, notamment en matière d’amortissement et de récupération de TVA, ne sont pas impactées par la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, contrairement aux locations meublées classiques.

• Demande soutenue : Les résidences avec services répondent à des besoins croissants, qu’il s’agisse de logements pour étudiants, seniors ou touristes, assurant ainsi un taux d’occupation élevé.

En conclusion, malgré les évolutions législatives récentes visant à encadrer davantage la fiscalité des locations meublées, les résidences gérées en LMNP demeurent une solution d’investissement immobilier particulièrement avantageuse. Elles offrent une combinaison unique de sécurité des revenus, simplicité de gestion et optimisation fiscale, faisant d’elles une option de choix pour les investisseurs souhaitant minimiser leur imposition tout en diversifiant leur patrimoine.