Un acteur associatif devenu incontournable

Depuis sa création en 2010, l'ASCOP-EHPAD (Association des Copropriétaires en EHPAD) s'est imposée comme un interlocuteur majeur du secteur des résidences médicalisées en France. Forte aujourd'hui de plus de 5 800 adhérents répartis dans plus de 610 établissements, l'association poursuit une mission claire : défendre les droits des particuliers-investisseurs face aux grands groupes exploitants.

Il faut reconnaître que le travail accompli par l'ASCOP est considérable. L'association a su fédérer des milliers de copropriétaires souvent isolés et démunis face à des situations complexes : baisses unilatérales de loyers, renouvellements de baux défavorables, problématiques de travaux article 606, voire abandons purs et simples de résidences par certains exploitants. Son action de lobbying auprès des pouvoirs publics — notamment ses échanges avec le cabinet de la ministre du Travail, de la Santé et des Solidarités — et ses relations régulières avec les directions générales de Clariane, Emeis, DomusVi, LNA, Colisée ou Domidep témoignent d'une montée en puissance tout à fait légitime.

L'ASCOP a également élargi son périmètre en nouant un partenariat stratégique avec l'ASCOP-IP (anciennement ADIP), qui défend les propriétaires-bailleurs de résidences services au sens large : EHPAD, résidences seniors, résidences de tourisme, résidences étudiantes… Cette dynamique de regroupement illustre l'ampleur des problématiques rencontrées par les investisseurs du secteur.

Un constat partagé : des investisseurs souvent démunis 😟

Le constat qui a donné naissance à l'ASCOP est malheureusement toujours d'actualité. Selon les chiffres de l'association elle-même, plus de 70 % des bailleurs en EHPAD se disent inquiets quant à leur investissement. Et pour cause : le rapport de force entre un particulier isolé et un grand groupe d'exploitation reste profondément déséquilibré.

Les situations les plus fréquemment rencontrées sont bien connues des professionnels du secteur :

• La baisse unilatérale de loyer : un exploitant décide, souvent à l'approche du renouvellement de bail, de proposer une diminution pouvant aller de 20 % à parfois plus de 40 % du loyer initial. Le copropriétaire se retrouve face à un choix difficile : accepter ou risquer un congé.
• Le transfert d'activité : l'exploitant décide de quitter la résidence pour un établissement plus récent ou plus rentable. Le propriétaire se retrouve avec une « coquille vide », un bien dont la valeur peut chuter drastiquement puisque l'autorisation d'exploitation (délivrée par l'ARS) n'est pas attachée à l'immeuble.
• Les travaux de mise aux normes : l'exploitant conditionne le renouvellement du bail à la prise en charge, par les copropriétaires, de travaux lourds de rénovation ou de mise en conformité.
• Les difficultés financières de l'exploitant : l'actualité récente l'a montré avec la liquidation judiciaire du groupe Medicharme, qui a laissé de nombreux copropriétaires dans l'incertitude la plus totale.

Face à ces situations, l'ASCOP joue un rôle de vigie indispensable. L'association informe, fédère, et donne une voix à des milliers de petits épargnants qui, individuellement, n'auraient aucun poids face aux exploitants.

Les limites de l'approche exclusivement juridique ⚖️

Toutefois, lorsqu'un copropriétaire se retrouve en difficulté, la première réponse proposée est souvent d'ordre juridique. L'ASCOP le reconnaît elle-même sur son site : en cas d'impossibilité de parvenir à une solution amiable, elle oriente ses adhérents vers des avocats spécialisés, certes à tarifs négociés, mais les procédures qui s'ensuivent restent longues, coûteuses et à l'issue incertaine.

La jurisprudence récente n'est d'ailleurs pas toujours favorable aux copropriétaires. La Cour de cassation a confirmé que l'autorisation d'exploitation d'un EHPAD n'est pas attachée à l'immeuble, de sorte que le transfert de l'activité vers un autre lieu ne constitue pas un fait d'éviction ouvrant droit à indemnisation. Ce type de décision judiciaire, aussi frustrant soit-il pour les propriétaires, illustre bien les limites du recours contentieux.

Or, tous les propriétaires ne souhaitent pas nécessairement s'engager dans un bras de fer juridique de plusieurs années. Certains n'en ont tout simplement pas les moyens, ni financiers, ni psychologiques. D'autres préfèrent une approche plus pragmatique : comprendre la valeur réelle de leur bien dans les conditions actuelles, explorer les options de cession sur le marché secondaire, ou tout simplement bénéficier d'un conseil éclairé sur la meilleure stratégie patrimoniale à adopter.

Au-delà du contentieux : l'accompagnement patrimonial 📊

C'est précisément dans cet espace — entre la défense collective et le recours juridique — que des acteurs spécialisés dans l'investissement en EHPAD apportent une valeur ajoutée complémentaire et souvent méconnue.

Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons depuis 2003 les propriétaires de chambres en EHPAD sur le marché secondaire. Notre expertise, forgée au fil de plus de vingt années de transactions et de milliers de dossiers traités auprès de l'ensemble des exploitants du marché, nous permet d'offrir un regard différent — non pas opposé, mais complémentaire — à celui d'une association de défense.

Concrètement, un propriétaire confronté à une situation délicate peut avoir besoin de plusieurs choses avant même de penser à consulter un avocat :

1. Une estimation fiable et réaliste de son bien 🔍

La première étape, et souvent la plus éclairante, consiste à connaître la valeur réelle de son investissement sur le marché secondaire. Cette valeur dépend de nombreux facteurs que seul un spécialiste du secteur peut appréhender avec précision : la qualité de l'exploitant, la durée résiduelle du bail, le niveau de loyer par rapport au marché, la localisation de la résidence, l'état du bâti, la taxe foncière, les charges de copropriété…

Chez EHPAD INVEST, cette estimation est entièrement gratuite et n'engage à rien. Elle permet simplement au propriétaire de disposer d'une base factuelle pour prendre ses décisions en connaissance de cause.

2. Un conseil stratégique neutre et personnalisé 🎯

Faut-il vendre maintenant ou attendre le renouvellement du bail ? Faut-il accepter la baisse de loyer proposée par l'exploitant ou tenter de négocier ? Le bien a-t-il encore un potentiel de valorisation à moyen terme ? Est-il judicieux de conserver un investissement chez un exploitant en difficulté financière ?

Ces questions, nous les entendons quotidiennement. Et les réponses ne sont jamais les mêmes, car chaque situation est unique. Notre connaissance approfondie de chaque exploitant — leurs pratiques, leur santé financière, leur stratégie immobilière — nous permet de formuler des recommandations personnalisées, fondées sur des données concrètes et une expérience de terrain irremplaçable.

3. Un accès direct au marché des acquéreurs 🤝

Lorsque la décision de vendre est prise, encore faut-il trouver un acquéreur. Le marché secondaire de l'EHPAD est un marché de niche, où les transactions requièrent un savoir-faire spécifique et un réseau d'investisseurs qualifiés. C'est notre cœur de métier depuis plus de deux décennies.

Parfois, la meilleure défense de son patrimoine consiste tout simplement à arbitrer au bon moment, en connaissance de cause, plutôt que de s'engager dans une procédure dont l'issue est aléatoire et le coût certain.

4. Un accompagnement sur la durée 📋

Notre rôle ne s'arrête pas à la transaction. Nous accompagnons les propriétaires dans l'ensemble des démarches : constitution du dossier, relation avec les notaires, vérification des documents juridiques (bail commercial, état des charges, situation fiscale), et suivi jusqu'à la signature définitive.

Une complémentarité naturelle, pas une opposition 🤝

Soyons clairs : l'ASCOP-EHPAD remplit un rôle essentiel que personne d'autre ne remplit. Son travail de sensibilisation auprès des institutions, sa capacité à fédérer les copropriétaires et son expertise collective sur les problématiques de baux commerciaux en résidences médicalisées sont des atouts précieux pour l'ensemble du secteur. Nous saluons cette action qui contribue à rendre le marché plus transparent et plus équilibré.

Cependant, le parcours d'un propriétaire en difficulté ne devrait pas se résumer à un choix binaire entre « adhérer à une association » et « consulter un avocat ». Il existe un espace intermédiaire, celui du conseil en investissement spécialisé, qui permet souvent de dénouer des situations avant qu'elles ne dégénèrent en contentieux.

Un propriétaire qui découvre que son exploitant envisage une baisse de loyer de 30 % n'a pas nécessairement besoin d'un avocat en premier lieu. Il a peut-être d'abord besoin de comprendre :

• Ce que vaut son bien dans ces nouvelles conditions
• Si d'autres propriétaires de la même résidence ont déjà vendu, et à quel prix
• Quelles sont les pratiques habituelles de cet exploitant dans des situations similaires
• Quel est le meilleur scénario pour préserver son capital : vendre, renégocier, ou attendre

C'est cette approche pragmatique et individualisée que nous proposons depuis plus de vingt ans. Notre connaissance intime du marché secondaire, de chaque exploitant et de chaque type de résidence nous permet de conseiller chaque propriétaire selon sa situation propre, sans a priori et sans orientation systématique vers le contentieux.

Le marché secondaire : un outil de protection patrimoniale à part entière 💡

Il est important de rappeler que le marché secondaire de l'EHPAD n'est pas uniquement un « marché de la dernière chance » pour les propriétaires en difficulté. C'est aussi, et surtout, un marché dynamique où des investisseurs avertis recherchent activement des opportunités.

Un bien en EHPAD avec un bail solide, un exploitant de qualité et un loyer cohérent avec le marché reste un placement attractif, offrant une rentabilité régulière et une fiscalité avantageuse dans le cadre du statut LMNP. Le marché secondaire permet de trouver ces biens à des conditions souvent plus intéressantes que le neuf, avec l'avantage d'un historique d'exploitation vérifiable.

Pour le vendeur, cela signifie que même dans un contexte difficile, son bien conserve une valeur — à condition de savoir la déterminer avec précision et de s'adresser aux bons acquéreurs.

En résumé ✅

Le paysage de l'investissement en EHPAD a considérablement évolué ces dernières années. Les propriétaires disposent aujourd'hui de plusieurs leviers pour protéger leur patrimoine :

• L'action collective portée par des associations comme l'ASCOP, qui pèse dans le débat public et face aux exploitants
• Le recours juridique lorsqu'il est nécessaire et que la situation le justifie
• Le conseil spécialisé en investissement et la maîtrise du marché secondaire, qui offre des solutions concrètes, rapides et souvent moins coûteuses

Ces approches ne s'excluent pas mutuellement. Elles se complètent. L'important est que chaque propriétaire puisse accéder à l'information et au conseil les mieux adaptés à sa situation, sans se sentir enfermé dans une seule voie.

Chez EHPAD INVEST, nous croyons que l'information et le conseil de qualité sont les premières armes du propriétaire. Avant de se lancer dans un combat juridique, il est souvent judicieux de commencer par comprendre où l'on en est, ce que l'on possède réellement, et quelles sont toutes les options disponibles.

Vous êtes propriétaire d'une ou plusieurs chambres en EHPAD et vous souhaitez faire le point sur votre investissement ? 📞 Contactez EHPAD INVEST pour une estimation gratuite et un conseil personnalisé.

Que votre objectif soit de vendre, de comprendre votre situation ou simplement d'obtenir un avis éclairé, nous sommes à votre écoute depuis 2003.

EHPAD INVEST — Spécialiste du marché secondaire en EHPAD depuis 2003 🏠