Alors que les prix de l’immobilier flambent dans de nombreuses métropoles, certains bastions étudiants en région offrent encore la possibilité d’investir à moins de 100 000 euros. Un ticket d’entrée réduit, couplé à une forte demande locative, qui séduit de plus en plus les investisseurs en LMNP (loueur meublé non professionnel). Tour d’horizon des villes où le placement reste accessible – et rentable.
🎯 Un contexte porteur pour les petites surfaces étudiantes
Avec plus de 2,8 millions d’étudiants en France, dont près d’un tiers logés dans le parc privé, les studios et T1 situés à proximité des campus restent une valeur sûre. D’autant que le marché du meublé étudiant, en LMNP, offre une fiscalité avantageuse, notamment via le micro-BIC ou le régime réel. Le tout sans gestion lourde, lorsqu’on opte pour un bien sous bail commercial dans une résidence étudiante.
Mais encore faut-il trouver un bien rentable, bien placé… et abordable.
🏗️ Saint-Étienne : la discrète championne du rapport prix/rendement
Saint-Étienne reste l’un des marchés les plus accessibles de France. Avec un prix moyen au mètre carré autour de 1 300 euros, il est tout à fait possible d’acquérir un studio pour 60 000 à 80 000 euros à deux pas de l’université Jean Monnet ou de l’école des Mines.
➡️ Rentabilité brute moyenne : 7 %
➡️ À privilégier : les logements proches du tramway et du campus Tréfilerie
➡️ Attention : bien vérifier la tension locative par quartier
🌳 Limoges : stabilité étudiante et prix doux
Ville universitaire à taille humaine, Limoges séduit par ses loyers stables, un bon vivier d’étudiants en droit, santé et sciences, et des prix immobiliers encore largement sous la barre des 1 500 €/m². Les studios récents en résidence services y trouvent facilement preneur.
➡️ Budget d’entrée : 65 000 à 90 000 euros
➡️ Quartiers intéressants : CHU, la Borie, Fac de droit
➡️ Rentabilité moyenne : 6 à 7 %
🚉 Le Mans : la ville étudiante à 1 heure de Paris
Avec la montée en puissance de l’université du Maine, des écoles d’ingénieurs et une desserte TGV vers Paris, Le Mans devient une cible de plus en plus prisée des investisseurs. Les studios près du campus restent accessibles autour de 80 000 à 95 000 euros.
➡️ Potentiel de valorisation grâce à la modernisation du centre-ville
➡️ Rentabilité : entre 6 et 7,5 % brut
➡️ À noter : forte demande en logements meublés avec kitchenette
☀️ Perpignan : le soleil, les étudiants… et les prix cassés
Perpignan affiche un prix au m² très bas pour une ville de cette taille, autour de 1 500 €/m². Les résidences étudiantes y sont nombreuses, et certains programmes permettent encore des acquisitions à moins de 100 000 euros avec gestionnaire intégré.
➡️ Cibles : étudiants locaux, Erasmus, formations paramédicales
➡️ Vigilance : qualité de la résidence et emplacement précis
➡️ Rentabilité : jusqu’à 8 % brut dans certains cas
🥂 Reims : un placement plus patrimonial
Plus chère que les précédentes, Reims n’en reste pas moins une ville universitaire de premier plan avec plus de 30 000 étudiants et un tissu économique solide. Certains studios anciens ou en résidence peuvent encore s’acheter pour moins de 100 000 euros, notamment autour du campus Croix-Rouge.
➡️ Prix moyen au m² : 2 100 €
➡️ Rentabilité plus basse (4,5 % à 6 %) mais belle tenue patrimoniale
➡️ Potentiel de revente supérieur
💡 Investir malin : LMNP dans résidence étudiante d’occasion
Un bon plan souvent négligé : les lots en revente dans des résidences étudiantes avec bail commercial. Ces produits, bien que parfois techniques à analyser, présentent des avantages redoutables :
- Aucun souci de gestion,
- Loyers sécurisés par bail,
- Fiscalité optimisée (amortissements ou micro-BIC),
- Entrée de gamme souvent < 100 000 euros.
Chez Ehpad Invest, nous constatons un regain d’intérêt pour ces produits “clés en main”, notamment dans les villes de province à forte tension locative étudiante. Plusieurs lots sont actuellement disponibles sur notre plateforme à moins de 90 000 euros net vendeur, avec des rendements de 5 à 7 % bruts.
📍 Ce qu’il faut retenir
Même avec un budget de 100 000 euros, il est encore possible d’investir dans une ville universitaire rentable. Il suffit de viser :
- Une localisation précise à proximité des campus,
- Un bien meublé, aux normes, dans une copropriété saine,
- Et idéalement géré sous bail commercial pour un investissement 100 % passif.
➡️ Le LMNP étudiant reste une des niches les plus accessibles et résilientes du marché immobilier en 2025. Et c’est sans doute le bon moment pour y entrer, avant que les prix ne remontent partout…
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