Le 8 avril 2026, emeis (ex-Orpea) a publié ses résultats annuels complets pour l'exercice 2025. Et le moins que l'on puisse dire, c'est que ces chiffres viennent sceller de manière définitive le retournement stratégique du premier exploitant privé européen de maisons de retraite et de cliniques. Pour les investisseurs en LMNP sur le marché secondaire — notre cœur de métier chez EHPAD INVEST depuis 2003 — ces résultats constituent un signal puissant sur la solidité retrouvée d'un opérateur qui pèse dans le quotidien de milliers de propriétaires de lots en résidences médicalisées.
Après un premier communiqué en février 2026 qui avait déjà enthousiasmé les marchés, la publication détaillée des résultats annuels 2025 confirme et amplifie la trajectoire de reprise. Le groupe anticipe désormais pour 2026 une croissance de l'EBITDAR supérieure à 10 % à périmètre constant, un objectif qui s'inscrit dans une dynamique de fond portée par l'ensemble des indicateurs fondamentaux. Décryptage complet d'une année charnière pour tout le secteur de l'immobilier de santé.
Un EBITDAR en hausse de 19,2 % : au-delà de toutes les attentes 🚀
Le chiffre phare de cette publication est sans conteste celui de l'EBITDAR (résultat brut d'exploitation avant loyers et amortissements). L'EBITDAR d'emeis affiche une hausse de 19,2 % à périmètre constant sur l'exercice 2025, pour atteindre 872 millions d'euros. Ce résultat dépasse très largement la guidance que le groupe avait lui-même établie, laquelle prévoyait initialement une progression comprise entre 15 % et 18 %.
Pour mesurer l'ampleur de cette surperformance, il faut rappeler que l'EBITDAR constitue l'indicateur de référence pour évaluer la capacité d'un exploitant à générer les flux nécessaires au paiement des loyers aux propriétaires de lots LMNP. Un EBITDAR en forte croissance signifie concrètement que l'exploitant dispose de marges de manœuvre accrues pour honorer ses engagements locatifs, ce qui renforce la sécurité des revenus perçus par les investisseurs.
La marge d'EBITDAR est passée de 13,1 % en 2024 à 14,8 % en 2025, atteignant même 15,8 % au second semestre 2025, soit une progression de 2 points entre les deux moitiés de l'exercice. Cette accélération en fin d'année constitue un indicateur avancé particulièrement encourageant pour 2026.
Par ailleurs, l'EBITDA (hors IFRS 16) a bondi de 58 % à périmètre constant, confirmant que l'amélioration de la rentabilité n'est pas uniquement cosmétique mais traduit une véritable transformation opérationnelle en profondeur.
Un chiffre d'affaires de 5,9 milliards d'euros porté par les maisons de retraite 💰
Le chiffre d'affaires annuel d'emeis s'est établi à 5,895 milliards d'euros, en progression de 6,1 % à périmètre constant. Si ce montant est légèrement en deçà des attentes de certains analystes, la qualité de la croissance retient toute l'attention des professionnels du secteur.
Cette croissance a été portée par un effet prix de 3,3 % lié aux ajustements tarifaires, une contribution de 1,7 point provenant de l'amélioration du taux d'occupation, et 1 % supplémentaire issu des établissements récemment ouverts. La combinaison de ces trois facteurs, tous orientés favorablement, traduit une dynamique saine et équilibrée.
Le segment des maisons de retraite, qui représente environ les deux tiers de l'activité du groupe, constitue le principal moteur de cette croissance. Le chiffre d'affaires des maisons de retraite a progressé de 8,1 % en organique, porté par une remontée du taux d'occupation moyen de 2 points sur douze mois. C'est précisément ce segment qui concentre l'essentiel de l'activité de nos clients investisseurs chez EHPAD INVEST, et ces résultats viennent conforter la pertinence d'un positionnement sur des lots gérés par emeis.
Des taux d'occupation en hausse constante : le signal clé pour les investisseurs LMNP ✅
Le taux d'occupation moyen du groupe a progressé de 1,8 point pour atteindre 87,6 %, poursuivant la dynamique de reprise engagée depuis début 2024. Ce chiffre global recouvre des situations contrastées selon les géographies, toutes néanmoins orientées positivement.
En France, qui représente 41 % du chiffre d'affaires du groupe, le taux d'occupation moyen s'inscrit en hausse de 1,7 point à 87,8 %. Sur les maisons de retraite françaises spécifiquement, le taux d'occupation atteint 84,7 %, en hausse de 1,9 point par rapport à 2024.
En Europe du Nord (30 % du chiffre d'affaires), la progression est encore plus marquée avec une hausse de 2,8 points à 86,4 %, portée notamment par le redressement continu des activités en Allemagne qui s'améliore au rythme d'environ 3 points par an.
En Europe centrale (17 % du chiffre d'affaires), les taux d'occupation dépassent désormais 92 % en moyenne, retrouvant des niveaux pré-covid, avec une progression solide d'environ 2 points sur un an.
Pour un investisseur en LMNP sur le marché secondaire, le taux d'occupation est l'indicateur fondamental par excellence. Il conditionne directement la capacité de l'exploitant à maintenir et revaloriser les loyers prévus dans les baux commerciaux. La tendance haussière observée trimestre après trimestre depuis près de deux ans constitue un facteur de confiance déterminant dans l'évaluation des lots gérés par emeis.
Les admissions de nouveaux résidents ont augmenté de 10 % en 2025 par rapport à 2024, un indicateur avancé qui laisse présager une poursuite de cette dynamique favorable au cours des prochains trimestres.
Des indicateurs de qualité en forte progression : le cercle vertueux 🏅
L'un des enseignements majeurs de ces résultats réside dans le lien désormais manifeste entre la qualité des soins et la performance financière. Emeis a considérablement investi dans l'amélioration de ses standards de prise en charge depuis le lancement de son plan de refondation en 2022, et ces efforts produisent des résultats tangibles.
Le Net Promoter Score (NPS) des résidents a atteint 41 en 2025, soit 4 points de mieux qu'en 2024 et 23 points de plus qu'en 2022. Cette progression spectaculaire témoigne de la restauration profonde de la confiance des résidents et de leurs familles envers le groupe.
En matière de qualité, les notations de la HAS (Haute Autorité de Santé) font ressortir que 99 % des établissements du groupe en France se situent dans les deux meilleures catégories (A et B), bien au-delà de la moyenne sectorielle de 78 %. La note moyenne de qualité des EHPAD emeis en France atteint 3,8 sur un maximum de 4, contre une moyenne sectorielle de 3,64.
Le taux de satisfaction des résidents s'établit désormais à 93,4 %, en progression continue depuis 2022. Pour les investisseurs sur le marché secondaire EHPAD, ces indicateurs de qualité constituent un facteur déterminant. Un opérateur affichant des niveaux élevés de satisfaction et de certification offre une bien meilleure visibilité sur la pérennité des loyers versés aux propriétaires de chambres médicalisées. Chez EHPAD INVEST, nous constatons que les lots gérés par des opérateurs aux notations HAS élevées se négocient plus facilement et à de meilleures conditions.
En juin 2025, emeis est devenu société à mission, inscrivant dans ses statuts quatre engagements structurants autour de l'inclusion des plus fragiles, de l'attractivité des métiers du soin, du lien social de proximité et de l'innovation environnementale. Cette transformation statutaire n'est pas anecdotique : elle engage le groupe sur des objectifs mesurables qui renforcent la crédibilité de sa trajectoire à long terme.
Une structure financière profondément assainie : la fin du cauchemar Orpea 🔧
La restructuration financière d'emeis constitue l'autre volet majeur de ces résultats. La dette nette (hors IFRS 5, 9 et 16) s'est réduite d'un milliard d'euros sur un an pour s'établir à 3,78 milliards d'euros. Le ratio d'endettement (dette nette sur EBITDA) s'est amélioré de manière spectaculaire, passant de 19,5x fin 2024 à 9,9x en proforma d'Isemia fin 2025.
Pour apprécier l'ampleur du chemin parcouru, rappelons que ce ratio culminait à près de 23x à la mi-2024. L'objectif d'un ratio inférieur à 6,5x, auquel le groupe s'est engagé dans le cadre de ses covenants bancaires, semble désormais atteignable à moyen terme.
Le programme de cessions a largement dépassé les objectifs initiaux, avec 2,35 milliards d'euros de cessions finalisées ou sous promesse depuis mi-2022. Le groupe a également engagé un processus visant à la cession de l'ensemble de ses activités en Amérique Latine, preuve d'un recentrage géographique stratégique sur les marchés européens les plus porteurs.
Le groupe a par ailleurs sécurisé 3,15 milliards d'euros de nouveaux financements, avec une maturité moyenne de 5,5 ans, permettant de refinancer l'intégralité de sa dette bancaire. Cette opération de refinancement massif élimine le risque de liquidité à court terme qui pesait encore sur le groupe et offre une visibilité financière étendue.
Isemia : la foncière de santé qui change la donne 🏗️
L'événement le plus structurant de l'année 2025 pour emeis est sans conteste la création d'Isemia, sa foncière dédiée à l'immobilier de santé. Finalisée le 14 janvier 2026 en partenariat avec Farallon Capital et TwentyTwo Real Estate, Isemia regroupe un portefeuille de 68 actifs immobiliers représentant une valeur expertisée de 1,22 milliard d'euros.
Emeis a reçu 761 millions d'euros de ses partenaires, correspondant à 62 % de la valeur expertisée des actifs logés dans la foncière. Ces actifs se répartissent entre 48 % de murs de maisons de retraite et 52 % de cliniques, localisés à 68 % en France, 19 % en Allemagne et 13 % en Espagne.
Le rendement cible pour les investisseurs est fixé à au moins 6 % par an, avec un mécanisme de partage de la performance au-delà de ce seuil. Le partenariat est prévu pour une durée initiale de cinq ans, prolongeable jusqu'à sept ans, avec la possibilité pour emeis d'écourter cette durée.
Pour les professionnels de l'investissement en EHPAD, la création d'Isemia revêt une importance toute particulière. Elle confirme l'attractivité de l'immobilier de santé en tant que classe d'actifs à part entière, capable de séduire des investisseurs institutionnels de premier rang recherchant des rendements stables et prévisibles dans un environnement démographique structurellement favorable. Ce signal est cohérent avec ce que nous observons au quotidien chez EHPAD INVEST sur le marché secondaire : la demande pour des lots bien situés, gérés par des opérateurs solides, reste soutenue.
Les perspectives 2026-2028 : une trajectoire qui ne faiblit pas 📈
Emeis a confirmé ses objectifs à moyen terme avec une grande clarté. Pour 2026, le groupe anticipe un EBITDAR en hausse de plus de 10 % sur l'année par rapport à 2025, à périmètre constant.
Cette guidance porte à au moins 15 % le taux de croissance annuel moyen à périmètre constant de l'EBITDAR entre 2024 et 2026, suggérant une trajectoire qui se situerait dans le haut de la fourchette de l'objectif à moyen terme.
Sur la période 2024-2028, le TCAM de l'EBITDAR du groupe à périmètre constant est attendu entre 12 % et 16 %, tandis que la croissance annuelle moyenne du chiffre d'affaires est projetée entre 4 % et 5 %.
Cette dynamique sera portée par les effets combinés du redressement continu des taux d'occupation, de la capture d'effets prix favorables et d'une meilleure maîtrise des charges opérationnelles.
Sur les cinq principaux marchés d'emeis, le déficit structurel d'offre de lits en maisons de retraite devrait atteindre environ 550 000 lits d'ici 2030 et 800 000 lits d'ici 2035. La population des seniors de plus de 75 ans devrait croître de plus de 30 % d'ici moins de dix ans. Ces fondamentaux démographiques constituent le socle de la croissance structurelle du secteur pour les décennies à venir.
Concernant l'exposition aux risques macroéconomiques, les charges d'électricité et de gaz ne représentent que 2,5 % du chiffre d'affaires du groupe, et moins de 40 % de ces charges correspondent directement à la consommation d'énergie liée aux marchés. L'impact direct d'une éventuelle hausse des prix de l'énergie reste donc très limité sur les marges. En outre, le groupe a souscrit des instruments de couverture sur sa dette, limitant son exposition à la remontée des taux d'intérêt.
Ce que ces résultats signifient concrètement pour les investisseurs en LMNP EHPAD 🔑
Pour les propriétaires actuels ou futurs de lots en résidences médicalisées gérées par emeis, ces résultats 2025 et les perspectives 2026 apportent plusieurs enseignements concrets que nous analysons au quotidien chez EHPAD INVEST :
Premièrement, la sécurité des loyers est renforcée. Un exploitant dont l'EBITDAR croît de près de 20 % par an, dont les taux d'occupation remontent régulièrement et dont les marges s'améliorent trimestre après trimestre, dispose de la capacité financière nécessaire pour honorer ses engagements locatifs envers les propriétaires de lots. La période d'incertitude qui avait suivi le scandale Orpea en 2022 est désormais largement derrière nous.
Deuxièmement, la valorisation des lots sur le marché secondaire bénéficie de cette dynamique. Un exploitant solide, transparent et en croissance constitue un argument de vente déterminant pour les lots LMNP sur le marché de la revente. Les acquéreurs potentiels sont naturellement plus enclins à investir dans un lot géré par un opérateur dont la trajectoire financière est clairement ascendante.
Troisièmement, les fondamentaux démographiques restent inchangés. Le vieillissement de la population européenne est un phénomène structurel et irréversible qui continuera d'alimenter la demande pour des places en EHPAD et en cliniques spécialisées. Le déficit d'offre qui se creuse année après année garantit un environnement porteur pour l'ensemble des acteurs du secteur.
Quatrièmement, la stratégie de désendettement rassure sur la pérennité du modèle. Le passage du ratio de levier de 23x à moins de 10x en à peine dix-huit mois démontre la capacité du management à assainir durablement le bilan. Un groupe désendetté est un groupe qui peut investir dans la qualité de ses établissements, ce qui bénéficie in fine aux résidents comme aux propriétaires.
Notre analyse chez EHPAD INVEST 💡
Depuis notre création en 2003, nous accompagnons les investisseurs sur le marché secondaire des résidences gérées — EHPAD, résidences seniors, résidences étudiantes. Les résultats annuels 2025 d'emeis confirment une tendance que nous observons depuis plusieurs trimestres : le secteur de l'immobilier de santé est sorti de la zone de turbulences et entre dans une nouvelle phase de croissance structurelle.
La renaissance d'emeis, devenu société à mission et porté par des indicateurs de qualité en forte progression, illustre parfaitement le potentiel de création de valeur qui existe dans le secteur de la dépendance pour les investisseurs qui savent analyser les fondamentaux. Sur le marché secondaire, nous constatons que les lots gérés par emeis bénéficient d'un regain d'intérêt significatif de la part des acquéreurs, soutenus par la transparence accrue du groupe et la visibilité offerte par ses perspectives à moyen terme.
Pour les propriétaires souhaitant revendre leur lot LMNP géré par emeis, ou pour les investisseurs recherchant des opportunités d'acquisition sur le marché secondaire, le moment est propice. Les conditions de marché, la solidité retrouvée de l'exploitant et les perspectives démographiques convergent pour créer un environnement favorable à l'investissement en immobilier de santé.
N'hésitez pas à nous contacter pour une évaluation personnalisée de votre lot ou pour découvrir nos opportunités d'investissement en cours. 📞