DOMUSVI - État financier 2023-2025 et perspectives : Analyse stratégique pour investisseurs et vendeurs d'EHPAD

1. Présentation générale du groupe DomusVi

DomusVi est aujourd'hui l’un des principaux acteurs européens de la prise en charge des personnes âgées dépendantes. Fondé en France en 1983, le groupe exploite plus de 500 établissements dans 9 pays (France, Espagne, Portugal, Irlande, Amérique Latine, etc.), représentant plus de 40 000 lits. Il emploie plus de 38 000 collaborateurs. Son siège est situé à Paris.

DomusVi propose une offre complète : EHPAD, résidences services seniors, soins à domicile, cliniques de soins de suite. En France, il est le troisième opérateur privé derrière Clariane (ex-Korian) et Orpea.

Le groupe est contrôlé historiquement par la famille Elmaleh via DV Holding, mais a ouvert son capital à des investisseurs (intervention du fonds ICG en 2021 notamment).

2. Modèle économique et stratégie d’expansion

DomusVi a adopté une stratégie de développement fondée sur :

• Croissance externe active : rachats d’opérateurs nationaux et régionaux (notamment en Espagne, Portugal et Amérique Latine).
• Intégration verticale partielle : certains actifs immobiliers sont détenus par le groupe, d’autres en crédit-bail ou via des partenariats avec des foncières.
• Recherche de rentabilité équilibrée : contrairement à Orpea, DomusVi a gardé une taille plus mesurée et un endettement contenu jusqu’en 2020.
• Innovation médicale et qualité : mise en avant de dispositifs d’évaluation des soins, d’investissement dans la digitalisation (notamment pour le dossier patient).

Le groupe met en avant une gestion familiale alliée à une gouvernance professionnelle, mais il a lui aussi été confronté aux défis du secteur depuis 2022.

3. Contexte économique : pression sur le secteur des EHPAD

Depuis 2022, le secteur des EHPAD connaît de fortes tensions structurelles et conjoncturelles :

• Révélations post-Orpea entraînant une perte de confiance des familles,
• Ralentissement des taux de remplissage en 2022-2023,
• Hausse des coûts d’exploitation (énergie, alimentaire, masse salariale),
• Recrutement difficile du personnel soignant,
• Financement public contraint,
• Hausse des taux d’intérêt impactant la charge de la dette.

Dans ce contexte, même les groupes les mieux gérés doivent faire face à des arbitrages budgétaires et à une vigilance accrue de leurs partenaires bancaires et fonciers.

4. Situation financière de DomusVi entre 2023 et 2025

a. Chiffres clés

Selon les données les plus récentes, DomusVi a réalisé en 2023 un chiffre d’affaires d’environ 2,2 milliards d’euros, en progression de plus de 10 % par rapport à 2022.

Son EBITDA (résultat d’exploitation avant amortissements) a crû de 17,6 % au troisième trimestre 2023 pour atteindre environ 192 millions d’euros sur une base annualisée. Le groupe bénéficie encore d’un bon taux d’occupation global (> 94 % en moyenne sur ses établissements français).

b. Dette et refinancement

DomusVi a hérité de plusieurs tranches de dettes issues de ses opérations de LBO (leveraged buy-out), notamment celles de 2014 et 2017.

Au total, en 2023, la dette consolidée atteignait environ 2,2 milliards d’euros. Dans un contexte de hausse des taux, le groupe a choisi d’anticiper les risques de refinancement en renégociant avec ses créanciers.

En juin 2024, DomusVi a obtenu le prolongement de l’échéance de 1,854 milliard d’euros de dettes jusqu’en 2029. Cette restructuration a été rendue possible par :

• La confiance renouvelée des banques et des créanciers obligataires,
• Le soutien des actionnaires historiques,
• La cession d’actifs non stratégiques (voir ci-dessous).

c. Cessions d’actifs immobiliers

DomusVi a engagé en parallèle un programme de cessions d’actifs ciblées, principalement dans l’immobilier :

• Vente de 11 établissements en Espagne pour 92 millions d’euros,
• Vente de 11 maisons de retraite en France pour 111,2 millions d’euros à des foncières partenaires.

Ces opérations ont permis de générer rapidement de la liquidité sans altérer la capacité d’exploitation.

5. Analyse des risques financiers

Si la situation de DomusVi est plus saine que celle de Colisée ou d’Orpea, le groupe reste exposé à certains risques majeurs :

• Effet de ciseau coûts/recettes : hausse des charges + limitation des hausses tarifaires imposées par l’État,
• Pression sur la rentabilité dans un contexte inflationniste durable,
• Forte sensibilité à la politique publique en matière de dotation et de contrôle qualité,
• Exposition au risque immobilier (augmentation des loyers, baisse des valorisations foncières).

Cependant, le refinancement obtenu jusqu’en 2029 et les ventes d’actifs rassurent les marchés.

6. Comparaison avec Colisée, Orpea, Clariane (ex-Korian)

DomusVi apparaît comme le groupe le plus stable actuellement parmi les grands opérateurs privés français.

7. Opportunité ou prudence pour un investisseur ?

Pour un acteur comme Ehpad Invest, qui s’appuie sur la revente de lots exploités dans des EHPAD de qualité, DomusVi représente une option solide en 2025, à condition de :

• Sélectionner des établissements avec bon taux de remplissage et bon niveau de prestations,
• Vérifier les conditions de bail commercial (pas de clause à risque de renégociation forcée),
• Veiller à ce que l’établissement ne soit pas concerné par un plan de cession à venir.

Le marché de la revente peut rester fluide sur les actifs DomusVi bien situés. Il convient néanmoins de continuer à suivre les publications du groupe, notamment les résultats semestriels 2025, pour confirmer le redressement durable de sa rentabilité.

À l’inverse de Colisée, aucune procédure judiciaire n’est engagée contre DomusVi, et les notaires partenaires n’ont pas remonté de blocage concernant leurs baux commerciaux.

En résumé :

• ✅ DomusVi reste vendable et recommandable, mais avec un filtrage actif,
• 🕒 Un point de veille est conseillé avant l’été 2025,
• 📊 La stratégie de refinancement a permis de gagner du temps et de la stabilité.

8. Conclusion

Dans un secteur fortement ébranlé depuis 2022, DomusVi se distingue par sa capacité à anticiper les risques financiers et à sécuriser ses lignes de crédit tout en continuant de développer ses activités. Pour les investisseurs comme pour les partenaires commerciaux, cela en fait aujourd’hui le gestionnaire le plus crédible parmi les « grands » français, à condition de rester vigilant et sélectif sur les opérations.

Il ne s’agit pas d’un groupe sans défauts, mais d’un acteur en capacité de tenir dans la durée. Les actifs sous bail DomusVi méritent donc toujours une attention sérieuse sur le marché secondaire, surtout à la lumière des difficultés rencontrées par Colisée ou Orpea. Pour un vendeur, le risque de réputation est bien moindre, et pour un investisseur, le risque de rendement compromis est contenu si l’actif est bien sélectionné.

À suivre de près d’ici l’automne 2025.