Comment Réagir si un Exploitant d’EHPAD Veut Partir avec ses Agréments ?

Introduction

L’investissement en EHPAD repose sur un modèle stable où les exploitants jouent un rôle central dans la gestion des établissements et le versement des loyers aux investisseurs. Cependant, il arrive que certains exploitants cherchent à quitter un établissement avec leurs agréments ARS (Agence Régionale de Santé), mettant en péril l’équilibre financier et juridique des copropriétaires.

Chez EHPAD Invest, nous avons su, à chaque fois, bloquer ces tentatives et trouver des solutions adaptées pour sécuriser nos investisseurs. Cet article détaille les différentes étapes et stratégies à mettre en place pour empêcher un exploitant de partir avec ses agréments, assurer la continuité de l’activité et protéger les propriétaires.

1. Comprendre les Enjeux et Risques

1.1 L’importance des agréments ARS

Les agréments délivrés par l’ARS sont essentiels pour l’exploitation d’un EHPAD. Ils permettent à l’établissement de recevoir des financements publics, de signer des conventions avec les autorités sanitaires et d’opérer en toute légalité.

Si un exploitant tente de transférer ces agréments vers un autre établissement, les investisseurs peuvent se retrouver dans une situation délicate :

• Perte du gestionnaire et vacance de l’établissement.
• Suspension des loyers pour les copropriétaires.
• Complexité administrative et juridique pour obtenir de nouveaux agréments.

1.2 Pourquoi un exploitant chercherait à partir avec ses agréments ?

Les motivations peuvent être variées :

• Désir d’ouvrir un nouvel EHPAD plus rentable ailleurs.
• Conflits avec les copropriétaires ou des difficultés de gestion.
• Volonté de réduire leurs obligations financières.
• Stratégie de concentration des établissements sous un même groupe.

2. Les Actions Immédiates à Entreprendre

2.1 Vérifier la Légalité de la Demande

Dès que l’intention de l’exploitant est connue, il est impératif de vérifier les clauses du bail commercial et de s’assurer que la cession des agréments est légale. Dans la plupart des cas, ces agréments sont liés à l’établissement et non à l’exploitant.

Mesures à prendre :

• Consulter un avocat spécialisé.
• Demander une copie des accords ARS et du bail.
• Vérifier si une clause empêche le transfert des agréments.

2.2 Contacter l’ARS Immédiatement

L’ARS joue un rôle clé dans la validation ou non du transfert des agréments. Il est donc essentiel de les informer rapidement pour éviter toute tentative de transfert abusif.

Étapes à suivre :

1. Envoyer un courrier recommandé à l’ARS exposant la situation.
2. 
   
3. Expliquer l’impact négatif pour les résidents et investisseurs.
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5. Demander un rendez-vous avec les autorités compétentes.

EHPAD Invest a toujours su mobiliser les ARS pour bloquer ces transferts abusifs et faire valoir les droits des investisseurs.

2.3 Mobiliser les Copropriétaires et Créer un Syndic

Si un syndic de copropriété n’existe pas encore, il est primordial de le créer immédiatement afin de mener les actions collectives nécessaires.

Processus de création d’un syndic :

1. Convocation d’une assemblée générale extraordinaire.
2. 
   
3. Nomination d’un syndic professionnel ou bénévole.
4. 
   
5. Mise en place d’un fonds de gestion pour financer les actions juridiques et administratives.

Le syndic permettra de négocier en groupe et de renforcer la position des investisseurs face à l’exploitant et aux autorités.

3. Actions Juridiques pour Bloquer le Départ

3.1 Opposer un Refus Légal

Une fois les démarches administratives engagées, il faut s’appuyer sur la loi pour empêcher le transfert des agréments.

Possibilités légales :

• Clause d’attachement des agréments à l’établissement.
• Violation du bail commercial (si un engagement minimum est requis).
• Obligation de continuité de service pour les résidents.

3.2 Contester le Permis de Construire du Nouvel EHPAD

Si l’exploitant cherche à ouvrir un nouvel établissement avec les agréments existants, il est possible de bloquer son permis de construire en engageant une action en justice.

Démarches :

1. Vérifier si le permis est déjà accordé ou en cours d’étude.
2. 
   
3. Déposer un recours en contentieux administratif.
4. 
   
5. S’appuyer sur l’impact financier et humain du projet.

EHPAD Invest a déjà réussi à plusieurs reprises à bloquer des permis grâce à des recours bien argumentés.

3.3 Exiger une Indemnisation

Si malgré tout l’exploitant insiste pour partir, une indemnisation peut être réclamée en justice.

Les investisseurs peuvent exiger des compensations pour :

• Pertes financières liées aux loyers impayés.
• Dégradation de la valeur patrimoniale de l’établissement.
• Coût des procédures juridiques et administratives.

4. Solutions Alternatives en Cas de Départ

Si malgré toutes ces démarches l’exploitant quitte l’EHPAD, il est possible de :

• Trouver un nouvel exploitant compétent (EHPAD Invest peut faciliter cette transition).
• Transformer l’établissement en résidence seniors.
• Revendre l’actif avec une nouvelle stratégie de valorisation.

Conclusion

Un exploitant qui tente de partir avec ses agréments ARS représente une menace importante pour les investisseurs en EHPAD. Cependant, grâce à une réaction rapide, des actions légales et une mobilisation collective, il est possible de bloquer ces tentatives et sécuriser les investissements.

EHPAD Invest a démontré à plusieurs reprises sa capacité à intervenir efficacement, à défendre les intérêts de ses clients et à trouver des solutions viables à chaque crise.

En tant qu’investisseur, s’entourer d’experts et d’une structure solide comme EHPAD Invest est la meilleure garantie pour sécuriser ses placements et éviter toute mauvaise surprise.