Bilan 2024 du contrôle des EHPAD

1. Contexte post-Orpea : un secteur sous tension prolongée

Le secteur des EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) est entré depuis 2022 dans une période de turbulence profonde, amorcée par le scandale Orpea. Les révélations du livre Les Fossoyeurs ont entraîné une onde de choc médiatique, politique et sociale sans précédent. Pour répondre à la crise de confiance, l’État a renforcé les outils de contrôle et de transparence. À partir de 2023, les agences régionales de santé (ARS), l’IGAS (Inspection générale des affaires sociales) et les préfectures ont intensifié leurs visites et inspections.

La volonté gouvernementale était claire : créer un véritable "choc de contrôle" pour restaurer la confiance du public et des familles. En 2024, cette logique s'est encore accentuée, avec des outils nouveaux, des sanctions plus visibles et un environnement de plus en plus exigeant pour les exploitants.

2. Chiffres clés 2024 : un dispositif de contrôle renforcé

Selon les données du ministère de la Santé et des ARS, plus de 4 200 inspections ont été réalisées en 2024, contre 3 800 en 2023 et 2 800 en 2022. Parmi elles :

• Environ 65 % ont été inopinées,
• 47 % ont donné lieu à des observations ou injonctions,
• 9 % à des sanctions fermes (fermeture temporaire, mise sous administration provisoire).

La répartition par statut montre une vigilance accrue envers les groupes privés lucratifs (Orpea, Colisée, Clariane, DomusVi) mais aussi une montée des contrôles dans le secteur associatif.

Les principaux manquements relevés en 2024 concernent :

• Le manque de personnel (notamment soignant de nuit),
• Les pratiques de contention ou sédation injustifiées,
• L’hygiène alimentaire et l’état des cuisines,
• Des dysfonctionnements de médicalisation (absence de médecin coordonnateur),
• La traçabilité insuffisante des soins.

Plusieurs affaires localisées ont fait la une de la presse régionale, renforçant l’image d’un secteur encore trop hétérogène en qualité.

3. Sanctions et suites judiciaires : vers une tolérance zéro

Le ton s’est durci. En 2024, 83 établissements ont fait l'objet d'une fermeture partielle ou totale, et 212 ont reçu une mise en demeure officielle par leur ARS.

Par ailleurs, 17 plaintes pénales ont été déposées à la suite de signalements pour maltraitance ou défaut grave de soins. L’IGAS a aussi transmis 14 dossiers à la Cour des comptes pour suspicion de mauvaise gestion des fonds publics, notamment dans certains EHPAD publics autonomes.

Certaines décisions ont créé un précédent :

• En Bretagne, un EHPAD privé lucratif a été mis sous administration judiciaire pour absence de personnels la nuit,
• En Occitanie, un centre associatif a été fermé suite à des pratiques de rétention abusive de résidents.

Ces cas, largement relayés, ont réactivé le débat public sur le modèle économique des EHPAD et leur encadrement.

4. Nouvelles règles et outils de surveillance

En 2024, plusieurs mesures nouvelles ont été mises en place :

• Généralisation du référentiel HAS sur la qualité des accompagnements,
• Lancement d’un portail public de transparence sur les incidents et contrôles (mise à jour trimestrielle),
• Obligation pour tous les gestionnaires privés de transmettre leurs comptes consolidés et les conditions des baux commerciaux aux ARS,
• Expérimentation d’une cellule nationale d’audit financier des EHPAD, en lien avec Bercy,
• Mises en ligne des rapports de visite sur les sites de chaque ARS.

Le virage vers plus de transparence est salué par les familles, mais inquiète les exploitants sur l’impact médiatique des rapports publiés.

5. Réactions des acteurs du secteur

Les groupes privés (DomusVi, Colisée, Clariane) disent soutenir la démarche, tout en alertant sur la pression économique croissante : hausse des charges, difficultés de recrutement, tensions sur les loyers.

Le Synerpa, principal syndicat du secteur privé, appelle à un contrôle équilibré et proportionné, demandant que les bons élèves soient valorisés.

Les syndicats de soignants et les associations de familles saluent les contrôles mais déplorent leur lenteur et leur inégalité territoriale.

Les ARS, de leur côté, font remonter un manque chronique de moyens humains pour suivre le rythme imposé.

6. Effets sur les investisseurs immobiliers

Le durcissement des contrôles, combiné à la fragilité de certains groupes (notamment Colisée en conciliation début 2025), a entraîné un état de prudence général chez les investisseurs locatifs.

Les effets visibles en 2024 :

• Ralentissement des reventes sur le marché secondaire,
• Revalorisations de loyers gelées ou renégociées à la baisse sur certains baux,
• Baisse temporaire des prix de vente (jusqu'à -15 % sur les lots exploités par des groupes en difficulté),
• Retrait de certaines SCPI santé de projets en lien avec des exploitants fragilisés.

En revanche, les actifs gérés par des groupes solides comme LNA Santé ou certains acteurs associatifs restent très recherchés.

Ehpad Invest, leader de la revente de lots, a adopté une stratégie prudente en 2024 : filtrage renforcé des gestionnaires, veille sur les clauses de bail, conseil aux vendeurs pour anticiper les baisses de loyers.

Le marché se réoriente progressivement vers des actifs de qualité, bien situés, avec exploitant stable. L'effet structurel du "choc de contrôle" a épuré une partie de l'offre.

7. Perspectives 2025 : vers une stabilisation durable ?

Le gouvernement prévoit pour 2025 :

• La création d'un « label qualité EHPAD » public fondé sur des indicateurs normalisés,
• La poursuite de la modernisation des 6 000 EHPAD existants (programme "EHPAD 2030"),
• La réforme de la tarification (forfaitisation progressive),
• Et un plan d’attractivité des métiers pour juguler la pénurie de soignants.

Pour les investisseurs, la clé sera d’identifier les exploitants solides, adaptés à ce nouveau contexte : transparence, qualité, réputation. Le marché secondaire devrait repartir lentement, avec une prime aux baux révisés mais bien calibrés.

La métamorphose du secteur est en cours. Elle n’est pas terminée, mais 2024 aura marqué une accélération de la professionnalisation, au bénéfice, espérons-le, des résidents et des investisseurs de long terme.