SCI à l'IS. Tout savoir surtout si on ne peut plus défiscaliser en LMNP.

10/06/2024

Avec la mouvance des lois de défiscalisation et la menace du gouvernement de supprimer les avantages du LMNP , voici une option toute aussi intéressante. La SCI à l'IS :

Investir dans une Société Civile Immobilière (SCI) à l'Impôt sur les Sociétés (IS) peut être une stratégie intéressante pour la gestion et l'optimisation fiscale de votre patrimoine immobilier :

Qu'est-ce qu'une SCI à l'IS ?

Une SCI est une structure juridique permettant de détenir et de gérer des biens immobiliers. Elle offre un cadre légal pour l'acquisition de biens, facilitant ainsi la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Habituellement, une SCI est soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR), mais elle peut opter pour l'IS, ce qui signifie que les bénéfices sont imposés au niveau de la société et non entre les mains des associés.

Avantages de la SCI à l'IS :

•  Fiscalité des revenus locatifs : Les revenus locatifs sont imposés au niveau de la société, ce qui peut être avantageux si vous souhaitez réinvestir ces revenus dans la SCI sans payer d'impôt personnel sur ces montants.

•  Amortissement comme en LMNP/LMP : L'amortissement permet de diminuer les bénéfices imposables, ce qui peut être particulièrement avantageux pour les SCI qui réinvestissent leurs bénéfices dans l'immobilier. Avec le jeu des comptes courants, vous pouvez percevoir des revenus sans impôts pendant une longue période. Si une SCI à l'IS achète une chambre EHPAD pour 200 000 € avec une durée de vie estimée à 20 ans, l'amortissement annuel serait de :

$$ frac{200,000€}{20 { ans}} = 10,000€ { par an} $$

Cela signifie que chaque année, la SCI peut déduire 10,000 € de son bénéfice imposable en tant que charge d'amortissement. Si le loyer annuel net est de 12,000 €, il ne faudra donc payer que 15 % de 2000 € soit 300 € ce qui est ridicule compte tenu du montant du loyer annuel de 12,000 €.

•  Transmission du patrimoine : La SCI permet une transmission plus aisée des biens immobiliers, évitant les problèmes liés à l'indivision et facilitant la succession.

•  Gestion des biens : La présence d'un gérant offre une gestion centralisée et professionnelle des biens immobiliers.

Inconvénients de la SCI à l'IS :

•  Double imposition : En cas de distribution de dividendes, il peut y avoir une double imposition : au niveau de la société et ensuite sur les revenus personnels des associés. C'est pourquoi il est préférable de se faire rembourser en compte courant d'associés et donc d'avoir un capital social très faible. EHPAD INVEST pourra vous conseiller sur le sujet.

•  Plus-values immobilières : Les règles de calcul des plus-values sont différentes et peuvent être moins avantageuses que pour les particuliers. Mais avec un taux d'IS à 15 % jusqu'à 42,500 € de bénéfices, il y a de la marge avant de payer beaucoup d'impôts.

Pour quels types d'investissements la SCI à l'IS est-elle intéressante ?

•  Projets de grande envergure (plus de 150 000 euros) : Pour les investissements importants où la capacité de réinvestissement des bénéfices est cruciale.

•  Stratégie de long terme : Si vous envisagez de conserver les biens sur le long terme et de capitaliser les revenus locatifs.

Comment sont imposés les revenus locatifs et plus-values d'une SCI à l'IS ?

Les revenus locatifs et les plus-values contribuent au résultat fiscal de la SCI. Ils ne sont pas imposés au titre de l'IR tant qu'ils restent dans la société. Les règles fiscales applicables sont celles des sociétés commerciales, ce qui implique un régime de double imposition des revenus et des règles spécifiques pour le calcul des plus-values immobilières.

Conclusion :

La SCI à l'IS peut offrir des avantages significatifs en termes de gestion fiscale et de transmission de patrimoine. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales et de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser votre choix en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs d'investissement.

Pour une analyse plus approfondie et personnalisée, il est recommandé de consulter un expert en fiscalité immobilière ou un conseiller en gestion de patrimoine. Ils pourront vous fournir des conseils adaptés à votre situation et vous aider à prendre la meilleure décision pour votre investissement en SCI à l'IS. EHPAD INVEST vous offrira des options intéressantes sur ce sujet à bas prix.