Point sur le LMNP/LMP en 2023

11/10/2023

L'obligation de déclaration des biens immobiliers et des locataires, l'immatriculation, les tendances du marché et le choix de la résidence de services sont des éléments essentiels à prendre en compte lors de la recherche du meilleur placement locatif en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) cette année. Pierre ERRERA, Directeur commercial chez EHPAD INVEST, apporte son expertise pour éclairer cette démarche.

Alors que le marché immobilier fait face à une augmentation des taux d'intérêt, que le secteur de la construction neuve affiche des résultats mitigés, et que les critères d'octroi de prêts bancaires se sont durcis, de nombreux investisseurs hésitent à se lancer dans un achat immobilier. Il est donc crucial de bien préparer une telle acquisition en évaluant les risques et les avantages. L'acquisition d'un bien en location meublée, notamment dans une résidence de services, peut constituer une option intéressante. Pierre ERRERA, Directeur commercial chez EHPAD INVEST, partage des informations clés pour vous guider dans votre recherche d'investissement en LMNP, l'un des régimes fiscaux les plus avantageux.

Quels sont les plafonds à respecter pour bénéficier du statut LMNP en 2023 ? Pierre ERRERA : De nombreuses personnes s'interrogent sur les seuils ou les plafonds associés au statut LMNP. Il n'y a pas de seuil, mais des plafonds à respecter. Dès lors qu'un investissement génère des revenus locatifs, il est essentiel de surveiller les plafonds associés au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Pour conserver ce statut, l'investisseur doit rester en dessous du seuil de 23 000 euros de revenus locatifs annuels. Ce plafond n'a pas été modifié en 2023.

Si les revenus locatifs dépassent ce seuil, il sera nécessaire de passer au régime LMP (loueur meublé professionnel). Cela n'est pas en soi un problème, mais la plupart de nos clients préfèrent conserver le statut LMNP en raison des avantages fiscaux qu'il offre, notamment compte tenu de la disparition annoncée du dispositif PINEL.

Est-il obligatoire de déclarer les biens immobiliers locatifs aux impôts ? Pierre ERRERA : En 2023, les propriétaires bailleurs doivent déclarer leurs biens locatifs et fournir les informations sur les locataires en résidence. Ces informations sont pré-remplies par l'administration fiscale. Bien que des amendes forfaitaires de 150 euros puissent être appliquées en cas d'erreur, il n'y a pas de sanctions majeures pour le moment en cas d'erreur. Vous avez jusqu'au 31 juillet pour déclarer vos biens immobiliers, que ce soit votre résidence principale ou des investissements locatifs.

Nous avons interrogé l'administration fiscale au sujet de la déclaration des loyers, qui nous a indiqué qu'elle ferait preuve de souplesse cette année. Néanmoins, il est recommandé de vérifier les informations relatives aux biens et de corriger les revenus locatifs en cas d'erreur. Notre rôle consiste à accompagner nos clients dans cette démarche grâce à nos experts-comptables. Faire appel à un professionnel de la location permet en effet de simplifier les formalités administratives, ce qui représente un gain de temps significatif pour nos clients en résidences de services, qu'il s'agisse de résidences hôtelières, étudiantes ou pour seniors.

Nous accompagnons plus de 5 000 propriétaires, dont de nombreux multi-propriétaires, ce qui exige une gestion rigoureuse des déclarations fiscales. Le choix entre le régime réel et le micro-BIC est également crucial pour minimiser la fiscalité sur les revenus locatifs.

Quelle est la date limite pour la déclaration des revenus locatifs en LMNP en 2023 ? Pierre ERRERA : La date limite pour la déclaration des revenus locatifs est fixée au 31 juillet, tout comme la déclaration des biens immobiliers. Nous proposons à nos clients investisseurs un service comprenant un expert-comptable chargé de collecter les informations et de remplir leur déclaration. Ce service rencontre un vif succès.

Faut-il immatriculer le logement meublé loué ? Pierre ERRERA : Les propriétaires de biens immobiliers loués meublés doivent s'inscrire auprès du Greffe du Tribunal de commerce en utilisant le formulaire CERFA 11921.5. Lors de cette démarche, il faudra choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le régime réel. Nous recommandons généralement le régime réel pour profiter de l'amortissement du bien. Il est important de noter que cette immatriculation ne concerne pas les activités de type Airbnb, pour lesquelles un numéro d'agrément auprès de la Mairie ou de la région peut être nécessaire, mais qui n'est pas toujours disponible.

Quelles tendances observez-vous sur le marché LMNP en 2023 ? Pierre ERRERA : Nous observons trois tendances majeures dans notre secteur d'activité post-pandémie.

Tout d'abord, nous constatons une demande soutenue sur le marché des EHPAD, malgré les circonstances. Cela reste un investissement accessible avec un ticket d'entrée à partir de 80 000 euros pour une chambre, offrant un rendement net d'environ 5 %. C'est un premier choix intéressant, d'autant plus que la gestion est assurée par le bailleur professionnel. La demande est forte, ce qui en fait une option à considérer sérieusement en 2023.

Parallèlement, nous observons une rentabilité améliorée, d'environ 5 % net, ainsi qu'un intérêt croissant pour les résidences pour seniors, en réponse à la crise des EHPAD. Celle-ci a souligné la nécessité d'hébergements adaptés aux personnes âgées, en particulier celles nécessitant des soins. Le vieillissement de la population représente également une opportunité de placement dans les résidences de services. Contrairement aux EHPAD, qui répondent à un besoin impératif, les résidences pour seniors s'adressent aux personnes autonomes et actives, offrant divers services pour améliorer leur qualité de vie. Cela rappelle les solutions de colocation (coliving) de plus en plus populaires. Chaque résident dispose de son propre appartement, avec des activités quotidiennes et des espaces communs pour favoriser la convivialité. Investir dans une résidence pour seniors peut être considéré comme un placement socialement responsable.

Comment choisir la bonne résidence de services pour garantir un bon rendement locatif en LMNP ? Pierre ERRERA : Nous sommes convaincus que le statut LMNP offre un cadre fiscal optimal pour les investisseurs. Les résidences de services, qu'elles soient destinées aux étudiants ou aux seniors, répondent à des besoins sociaux réels, offrant ainsi une base solide pour un investissement pérenne. En faisant appel à un professionnel, vous pouvez éviter la plupart des problèmes de gestion. Cependant, je recommande de rester vigilant vis-à-vis des rendements excessivement élevés, car cela peut masquer des risques potentiels. Il est préférable d'éviter des loyers trop élevés pour minimiser le taux de rotation des locataires et les périodes de vacance.

En résumé, il est essentiel de prendre en compte la forte demande de logements en France, mais aussi de choisir judicieusement l'emplacement et le type de bien immobilier. L'état de l'immeuble et sa gestion sont également des facteurs cruciaux. Avec ces conseils, vous pourrez envisager un investissement locatif en LMNP en toute sérénité, tout en gardant à l'esprit que tout placement comporte des risques. Faire appel à des experts du marché ayant une longue expérience peut s'avérer une option intéressante pour réaliser le meilleur placement en 2023.