L’investissement par le biais d'une société en EHPAD 20/04/2020
L’investissement par le biais d’une SCI
Le recours à la société civile ne peut pas être considérée comme pertinente pour l’activité de location meublée pour plusieurs raisons. Parmi ces raisons qui font que la SCI n’est pas la solution la plus opportune, il y a notamment le fait que la société civile qui va réaliser des opérations relevant des bénéfices non commerciaux (BNC), telle la location meublée, est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés conformément à l’article 206 2° du Code générale des impôts17
17 « Sous réserve des dispositions des articles 8 ter, 239 bis AA, 239 bis AB et 1655 ter, sont passibles de
l'impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par
actions, les sociétés à responsabilité limitée n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de
personnes dans les conditions prévues au IV de l'article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié, les
sociétés coopératives et leurs unions ainsi que, sous réserve des dispositions des 6° et 6° bis du 1 de l'article
207, les établissements publics, les organismes de l'Etat jouissant de l'autonomie financière, les
organismes des départements et des communes et toutes autres personnes morales se livrant à une
exploitation ou à des opérations de caractère lucratif.
2. Sous réserve des dispositions de l'article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35.
Toutefois, les sociétés civiles dont l'activité principale entre dans le champ d'application de l'article 63 peuvent bénéficier des dispositions de l'article 75 lorsqu'elles sont soumises à un régime réel d'imposition. Celles relevant du régime prévu à l'article 64 bis ne sont pas passibles de l'impôt visé au 1 lorsque les activités accessoires visées aux articles 34 et 35 qu'elles peuvent réaliser n'excèdent pas les seuils fixés à
Les principales raisons de ne pas investir en SCI
Je vais vous énoncer ci-dessous les raisons pour lesquelles je trouve qu’il n’est pas pertinent d’investir par le biais d’une SCI :
• Lorsque vous allez réaliser une plus-value, elle va être soumise à l’impôt sur les sociétés et non au régime « des plus-values immobilières des particuliers » en cas de LMNP. Si la location est meublée. Cela va vous donc vous retirer les possibilités d’exonération
• Si vous décidez d’investir par le biais d’une SCI, les distributions vont être doublement imposées. Lors de la taxation du résultat chez les associés, cela sera imposé par l’impôt sur les sociétés et lors des distributions des dividendes, cela sera imposé au niveau des revenus de capitaux mobiliers.
Ce moyen d’investissement n’est donc pas avantageux d’un point de vue fiscal mais vous devez garder à l’esprit que cette possibilité existe.
article 75 : les bénéfices résultant de ces activités sont alors déterminés et imposés d'après les règles qui leur sont propres.
La SARL de famille
L’investissement par le biais d’une SARL familiale peut vous apporter plusieurs bénéfices. Parmi ceux-ci, il y a :
• La société ne va pas être soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• La responsabilité des associés est limitée. Cela permet de faire participer vos enfants dans le capital de la SARL sans que cela soit risqué d’un point de vue de leur responsabilité ;
• Vous disposez de la possibilité d’octroyer des parts et la nue-propriété de ces parts à vos enfants. La transmission est donc nettement plus facile que dans une société individuelle. Vous devez toutefois être attentif sur le fait que les intérêts d’emprunt qui ont été souscrits par les associés de la SARL pour permettre l’acquisition des parts ne sont pas déductibles ci ces-derniers ne sont pas des « loueurs en meublés professionnels ».
Si vous décidez d’opter pour ce régime, la SARL de famille doit :
• Être créée exclusivement entre parents en ligne directe (grands-parents, enfants, petits-enfants...), entre les collatéraux (les frères et sœurs), ainsi qu’entre conjoints et partenaires de PACS.
• Exercer uniquement « une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole ».
Si la société exerce une activité civile annexe qui constitue le complément indissociable de l’activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, la société peut choisir d’opter une SARL familiale.
L’investissement par le biais d’une SNC
Si vous décidez d’opter pour un investissement par le biais d’une société en nom collectif (SNC) cela emporte les conséquences suivantes :
• Les associés de ce type de société ont une responsabilité indéfinie et illimitée. Cela est donc plus risqué que la responsabilité limitée au sein d’une SARL ;
• Pour être associé, il faut que les enfants soient majeurs ou non émancipés. Cela s’explique car tous les associés doivent avoir la qualité de commerçant ;
• S’il faut avoir la qualité de commerçant pour pouvoir être associé, cela exclue certaines personnes. Il en est ainsi des personnes qui exercent des activités réglementées dans lesquelles la qualité de commerçant représente une incompatibilité (il en est ainsi des médecins, des notaires, des avocats, des pharmaciens etc.)
Investir dans une SNC n’est donc pas une mauvaise option mais cela est tout de même plus contraignant, surtout d’un point de vue de l’engagement de la responsabilité que la SARL. Cela est aussi moins avantageux si l’on souhaite transmettre des parts à des enfants.
