L'intérêt d'investir dans une résidence SENIOR

10/11/2023

Le vieillissement de la population ouvre des perspectives de placement intéressantes. La demande de chambres ou d'appartements en résidences seniors et Ehpad est en forte hausse. Pourtant, l'offre est insuffisante. Comment investir dans l'immobilier de santé ? Quelle rentabilité espérer ? Quel budget prévoir ?

Sommaire :

•  Les logements seniors, une réponse à un besoin croissant

•  Ehpad et résidences seniors: quels services offrent ces structures ?

•  Pourquoi acquérir un appartement ou une chambre en résidence seniors ou en Ehpad ?

•  L'immobilier de santé, un placement rentable ?

•  Comment investir dans l'immobilier de santé sans acheter de logement ?

•  Comment choisir entre investir en Ehpad ou en résidence seniors ?

Les logements seniors, une réponse à un besoin croissant :

En France et en Europe, la proportion de la population des 65 ans et plus ne cesse de croître. Au 1er janvier 2023, elle représentait 21,3% dans l'Hexagone, selon l'Insee. Les moins de 20 ans représentaient 23,5% de la population et les 20 à 64 ans, 55,2%. Le phénomène devrait encore s'accentuer: selon l'Institut, la part des 65 ans et plus atteindra 28,7% en 2070.

La France compte 600.000 lits dans des établissements publics et 85.000 places dans les établissements privés. Pourtant, le nombre de seniors de 85 ans et plus atteindra 2 millions en 2030. L'offre est insuffisante pour faire face à la demande croissante de places dans ces structures. Pour les investisseurs, cette démographie est porteuse d'opportunités. Il est possible d'acheter une chambre de différentes manières. Vous pouvez vous tourner vers:

•  un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad),

•  une résidence seniors,

•  des parts en SCPI dite «de santé».

Ehpad et résidences seniors: quels services offrent ces structures ?

Les résidences seniors accueillent des personnes âgées autonomes, sans besoin d'une prise en charge médicale spécifique. Les seniors en résidence sont davantage à la recherche d'un cadre de vie confortable et sécurisant. Quand c'est nécessaire, les résidents font appel à du personnel de santé extérieur qu'ils ont choisi. Ils peuvent aussi faire intervenir un service de soins infirmiers à domicile dans leur logement particulier. Pour anticiper les besoins de leurs habitants, certaines résidences proposent des cabines de téléconsultation et des aides à la prise de rendez-vous médicaux. Ces aides s'appliquent parfois à des besoins de la vie quotidienne, comme la réservation de transports.

Dans un Ehpad, les personnes âgées sont entourées de personnels soignants: médecins, aides-soignants et infirmiers. D'autres professionnels du paramédical peuvent également intervenir: des psychologues, psychomotriciens ou kinésithérapeutes... Souvent, les Ehpad proposent des services annexes, comme une blanchisserie ou un service de restauration.

Pourquoi acquérir un appartement ou une chambre en résidence seniors ou en Ehpad ?

Un investissement en résidence seniors ou Ehpad permet de bénéficier de l'avantage fiscal du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Le ticket d'entrée varie en fonction de la localisation et de la taille du logement. Selon le réseau d'agences Nexity, le prix d'achat d'un logement de ce type coûte de 10% à 20% plus cher au mètre carré qu'un logement classique. Les services proposés justifient ce surcoût.

L'investisseur signe un bail commercial avec l'exploitant. Le bail est conclu pour une durée minimale de 9 ans. L'exploitant s'engage en retour à assurer un rendement compris entre 4,5% et 6% net. En outre, dans le cadre du bail commercial, l'exploitant est tenu de verser des loyers au propriétaire, que le bien soit occupé ou non. Il a la charge de la gestion locative et de la recherche des locataires. Il lui incombe également de réaliser les formalités d'entrée et de sortie des locataires. Selon les contrats, il peut même garantir d'éventuels impayés.

À noter

L'article 606 du Code civil stipule que les gros travaux sont à la charge du gestionnaire de la résidence seniors ou de l'Ehpad. Cela implique:

•  la couverture du toit,

•  le rétablissement des poutres,

•  la reprise des murs et des voûtes,

L'immobilier de santé, un placement rentable ?

Un investissement en Ehpad offre une rentabilité similaire à un investissement en résidence seniors. Les rendements gravitent autour de 4,5 % à 6 % net par an, selon le Syndicat national des résidences-services pour les aînés (SNRA). Dans les deux cas, l'investisseur relève du régime LMNP. Ce statut permet de déduire vos frais d'amortissement (des murs et du mobilier) des loyers.

L'immobilier de santé présente l'avantage d'être décoléré des aléas du marché. Son évolution est directement liée à la croissance démographique et au vieillissement de la population. Pour les investisseurs, c'est un placement de long terme. Celui-ci permet de diversifier votre patrimoine et de donner du sens à votre argent. Vous profitez de loyers sécurisés et d'un taux de vacance quasi nul.

À noter

•  Au-dessus de 72.000 euros de loyers, les investisseurs sont imposés forcément au régime réel. Ils peuvent réduire leur imposition sur les loyers en déduisant leurs charges locatives réelles.

•  Quand les recettes de l'activité en location sont inférieures à 72.000 euros par an, ces derniers relèvent si ils le souhaitent du régime forfaitaire micro-Bic. Ce dernier donne droit à un abattement de 50% de vos recettes locatives quand le bien est loué meublé.

Seuls les particuliers investisseurs peuvent bénéficier du statut LMNP. Il s'agit d'un statut fiscal avantageux :

Comment investir dans l'immobilier de santé sans acheter de logement ?

Plusieurs solutions existent pour investir dans l'immobilier de santé:

•  Les sociétés civiles de placement immobilier de santé (SCPI) :

Elles sont spécialisées dans les cliniques, résidences seniors et Ehpad. Elles présentent plusieurs avantages pour les investisseurs. En effet, il est possible d'acheter des parts au sein de ces sociétés. Celles-ci disposent d'un parc immobilier constitué de biens en location. En retour, vous bénéficiez de revenus fonciers générés par la structure. La gestion locative incombe à la société. Pour ce type d'investissement, un apport limité suffit: vous déboursez moins que pour acheter un bien en propre. Avant d'acheter des parts, vous devez vérifier:

•  la composition du portefeuille d'actifs immobiliers de la SCPI,

•  les taux d'occupation des structures gérées,

•  ses liquidités,

•  son professionnalisme.

•  Prendre des actions en Bourse pour investir sur la silver economy:

Investir dans des entreprises spécialisées dans le vieillissement de la population peut être un placement judicieux. Selon la Banque publique d'investissement (BPI), le marché représente 130 milliards d'euros. Ainsi, vous pouvez acheter des actions et financer l'expansion d'entreprises innovantes. Elles pourront vous reverser des dividendes confortables. Il est aussi possible de réaliser une plus-value en vendant vos actions.

À noter

De nombreuses entreprises cherchent à répondre aux besoins de nos aînés. Le marché est en expansion.

•  les services à la personne,

•  les équipements spécialisés,

•  la télémédecine,

•  les soins à domicile,

•  la santé,

La silver economy regroupe des secteurs variés:

Comment choisir entre investir en Ehpad ou en résidence seniors ?

Les deux structures offrent des avantages fiscaux et des rentabilités similaires. Toutefois, les Ehpad étant liés à la politique de santé publique, ils sont davantage réglementés par l'État que les résidences seniors.

Pour les résidences seniors, il faut veiller à leur emplacement et viser celles à proximité.