Les SCPI face au défi de la liquidité

18/01/2024

En 2023, le marché des SCPI a connu des turbulences, avec la baisse du prix des parts de certaines SCPI investies en immobilier d'entreprise. Cette baisse, qui a concerné environ le tiers de la capitalisation de ce segment, s'explique par la crise sanitaire, qui a affecté la demande et la valorisation de certains actifs immobiliers. Mais elle révèle aussi un problème plus profond : celui de la liquidité des SCPI.

La liquidité, c'est la capacité à acheter ou à vendre des parts de SCPI facilement, rapidement et sans perte de valeur. Or, la liquidité des SCPI dépend de l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché secondaire, où les parts sont échangées entre les associés. Si la demande est supérieure à l'offre, les parts se vendent facilement et à un prix élevé. Si l'offre est supérieure à la demande, les parts se vendent difficilement et à un prix décoté.

Or, depuis le début de la crise sanitaire, la demande de parts de SCPI a diminué, tandis que l'offre a augmenté. En effet, certains associés ont souhaité vendre leurs parts, soit pour faire face à des besoins de trésorerie, soit pour arbitrer vers d'autres placements. Mais les acheteurs potentiels se sont faits plus rares, soit par prudence, soit par manque de visibilité. Résultat : les délais de cession se sont allongés, les décotes se sont accentuées, et les prix des parts ont baissé.

Face à cette situation, les sociétés de gestion de SCPI ont pris des mesures pour préserver la liquidité du marché secondaire. Elles ont notamment réduit ou suspendu la collecte de nouvelles parts, afin de limiter l'augmentation de la capitalisation et de favoriser l'absorption de l'offre existante. Elles ont également renforcé la communication auprès des associés, pour les rassurer sur la solidité et la pérennité de leur placement.

Mais ces mesures seront-elles suffisantes pour résoudre le problème de la liquidité des SCPI ? Certains experts, comme Pierre Schoeffler, conseiller du président de La Française, n'en sont pas convaincus. Selon lui, certaines SCPI pourraient être contraintes de passer de capital variable à capital fixe, c'est-à-dire de limiter le nombre de parts émises et de les soumettre à l'agrément de l'AMF. Ce changement de statut, qui nécessite l'accord des associés, aurait pour effet de figer la capitalisation des SCPI et de les rendre moins sensibles aux fluctuations du marché. Mais il aurait aussi pour inconvénient de réduire encore plus la liquidité des parts, qui ne pourraient plus être échangées librement.

Ce scénario, qui n'est pas encore avéré, illustre les difficultés que rencontrent les SCPI dans le contexte actuel. Il montre aussi que les SCPI ne sont pas des placements sans risque, et qu'elles exigent une vision à long terme. Les investisseurs qui souhaitent se lancer dans l'aventure des SCPI doivent donc se renseigner auprès de sources fiables et vérifiées, comme le site pierrepapier.fr, qui offre des informations et des analyses sur le secteur de la pierre-papier.