La rentabilité locative sur les biens classiques est faible en règle général. Que faire ?

29/08/2024

1. Faible Rentabilité

La rentabilité locative, surtout dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille, est souvent faible. Cela s'explique par plusieurs facteurs :

•  Prix d'achat élevés : Les prix de l'immobilier dans ces zones sont très élevés, ce qui augmente le montant des emprunts et des intérêts à rembourser.

•  Charges et taxes : Les propriétaires doivent faire face à des charges de copropriété, des taxes foncières et des frais d'entretien qui réduisent le rendement net.

•  Vacance locative : Les périodes où le logement n'est pas loué peuvent également affecter la rentabilité globale.

2. Impact Fiscal

La fiscalité est un élément clé de la rentabilité locative. Les régimes fiscaux actuels peuvent influencer fortement les rendements :

•  Micro-foncier : Ce régime permet aux propriétaires de déclarer leurs revenus fonciers avec un abattement forfaitaire de 30%, mais il est limité aux revenus bruts inférieurs à 15 000 euros par an.

•  Micro-BIC : Pour les locations meublées, ce régime offre un abattement de 50% sur les revenus locatifs, mais il est également soumis à des plafonds.

•  Déductions et amortissements : Les propriétaires peuvent déduire certaines charges (intérêts d'emprunt, travaux, etc.) de leurs revenus fonciers, ce qui peut améliorer la rentabilité nette.

3. Différences Régionales

Le rapport a étudié quatre villes représentatives pour illustrer les variations régionales :

•  Montpellier : Ville dynamique avec une forte demande locative, mais des rendements modérés en raison des prix d'achat élevés.

•  La Rochelle : Rendements plus attractifs grâce à des prix d'achat plus abordables et une demande touristique.

•  Annecy : Ville prisée avec des prix d'achat élevés, mais une forte demande locative saisonnière.

•  Paris (13e arrondissement) : Très faible rentabilité en raison des prix d'achat exorbitants et des charges élevées.

4. Propositions de Réforme

Pour améliorer la rentabilité locative, le rapport propose plusieurs réformes :

•  Simplification des régimes fiscaux : Harmoniser les régimes fiscaux pour les locations nues et meublées afin de les rendre plus attractifs.

•  Révision des abattements : Ajuster les abattements forfaitaires pour mieux refléter les charges réelles supportées par les propriétaires.

•  Incitations fiscales : Introduire des incitations fiscales pour encourager les investissements dans les zones à forte demande locative.

Evidemment l'investissement en EHPAD/SENIOR a une rentabilité élevée du fait de faibles charges ce qui contraster énormément avec le marché dit classique.