La fin du bail et le départ de l'exploitant. Catastrophe annoncée ? 31/07/2019
La fin du bail peut être assez anxiogène pour les investisseurs et c'est à tout fait compréhensible.
Malgré ce qu'on peut lire sur le net, on peut appréhender les choses intelligemment en se posant les bonnes questions.
Tout n'est pas aussi noir que certains veulent nous faire croire.
En effet, un gestionnaire aura tendance à ne pas vouloir partir d'une résidence. Il y a tout une série de complications administratives, de construction ou autre. Un déménagement coûte cher surtout dans des communes où le foncier est très cher. Ce n'est donc qu'un ultime recourt.
Les personnes (et elles sont rares) qui se plaignent ont souvent fait preuve de négligence ou ont fait trop confiance à leur conseiller (qui souvent n'était pas un vrai professionnel)
Donc comment faire un bon investissement ?
Il faut déjà essayer de se procurer le bail commercial. Vérifier si il y a une tacite reconduction. C'est le premier point. Il est en effet compliqué pour un gestionnaire de s'en aller si il y a une tacite reconduction. Il est quelque part pieds et mains liés avec le propriétaire. Surtout si la tacite reconduction est sur 9 ou 12 ans.
Ensuite, il faut essayer de se procurer les bilans d'exploitation. On peut les trouver relativement facilement sur societe.com ou infogreffe par exemple. Il suffit simplement de taper le numéro SIREN du gestionnaire contenu dans le bail dans la rubrique preneur.
Une chose évidente c'est de voir si la résidence est en bon état ou non. Il est facile de comprendre que si il reste par exemple moins de 5 ans avant le terme du bail et que le gestionnaire vient d'investir plusieurs centaines de milliers d'euros, voir plus d'un million, c'est qu'il va rester. En effet, on amortit les travaux entre 10 et 20 ans. C'est un signe de bonne gestion et que le gestionnaire veut rester dans les murs.
Autre point, la taille de l'EHPAD. On peut considérer qu'un EHPAD qui a plus de 60 lits est très rentable. On aura donc moins de chance que le gestionnaire veuille partir à la fin du bail. D'autant si il y a une unité ALZHEIMER.
Autre point qui a son importance, le taux d'occupation. Il suffit de se renseigner auprès du directeur de l'EHPAD pour avoir cette donnée. Il doit être supérieur à 90 %.
Enfin le taux d'effort. Cela représente le pourcentage de loyer versé au propriétaire de la chambre par rapport à ce que paye la personne âgée. On trouve cette donnée sur le site "Maison de Retraite Sélection", groupe indépendant d'audit. Si le taux d'effort est compris entre 15 et 22 %, pas d'inquiétude à avoir. Au delà, cela peut s'avérer périlleux.
En conclusion comme tout investissement, il faut faire un audit complet. C'est ce que nous, EHPAD INVEST proposons à nos clients. Nous éliminons donc plus de 99 % de risques de sortie de bail pour nos clients. Mais nous invitons aussi nos investisseurs à faire leurs propres recherches et aussi à visiter l'EHPAD avant d'acheter.
L'investissement en EHPAD reste un des investissements les plus sûr du marché, mais avec quelques petites précautions bien entendu. Et contrairement à l'idée reçu, il n'est pas forcément inintéressant d'aller avec un petit gestionnaire à condition qu'il a pu faire ses preuves depuis plus de 5 ans, bilans d'exploitation à l'appui, d'autant si l'emplacement est excellent.
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