INVESTIR EN EHPAD. QUELS SONT LES RISQUES ?

04/01/2018

Investir en EHPAD peut comporter des risques certes limités, mais ils existent. Chez EHPAD INVEST dans le cadre de notre transparence, nous les évoquons avec vous :

1) Ne pas investir dans une zone trop éloignée des centres urbains. En effet, la pérennité à long terme pourrait être remise en cause. Cela ne veut pas dire qu’investir en EHPAD à la campagne pose problème, mais il faut être relativement proche d’un Hôpital (15-20 mn maximum) et si possible proche d’une grande agglomération.

2) On entend souvent qu’il faut investir avec un gros gestionnaire. C’est vrai, cela est rassurant, mais il vaut mieux investir avec un petit gestionnaire en plein coeur de Toulouse par exemple qu’avec un gros exploitant à 50 Km de Montélimar. L’emplacement doit être regardé avant même la qualité du gestionnaire.

3) Vérifiez si possible les comptes d’exploitation de l’EHPAD. Grâce à des outils comme societe.com, vous pouvez savoir si l’EHPAD est rentable ou non. C’est un outil très simple que nous utilisons régulièrement afin de vérifier si l’EHPAD est rentable ou non. Même si le bail approche de la fin, il y a très peu de chance qu’un gestionnaire veuille arrêter la gestion si il gagne de l’argent. Il faut donc mieux investir dans un EHPAD bien placé qui gagne de l’argent même en fin de bail, plutôt qu’un EHPAD en début de bail, isolé et qui ne rapporte pas d’argent au gestionnaire.

4) Il faut veiller à ce que le montant des loyers versés aux propriétaires des chambres EHPAD, soit inférieur à 20 % de ce que paie le résident de la chambre. Sauf cas particulier, au delà, il peut y avoir un risque à terme de baisse des loyers.

5) Privilégiez un EHPAD avec un nombre de 60 chambres minimum, ou un EHPAD qui est en cours de développement et qui souhaite atteindre ce ratio.

6) Méfiez vous des chambres vendues trop chères avec des rendements inférieurs à 5 %. Contrairement à ce qu’on entend, un rendement trop bas est souvent le signe d’honoraires trop élevés. A contrario, il faut bien entendu être vigilant sur un rendement élevé et vérifier le point 4 (voir ci dessus)

7) Vérifiez l’état des meubles. Il est certain que suivant les gestionnaires un forfait (environ tous les 10 ans) vous sera demandé (entre 2000 et 3000 Euros). Cela étant, dans certain cas, certains gestionnaires ne vous factureront pas les meubles ou étaleront le prix sur plusieurs années. Cela peut se négocier relativement facilement.

Si vous veillez à ce que tous ces points soient au vert, il y a peu de risque que vous fassiez un mauvais investissement. Nous vérifions bien entendu ces points avant de commercialiser nos EHPAD sur notre site internet.

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