Fin du CENSI-BOUVARD, que faire après ?

30/11/2023

Vous cherchez un moyen de réduire vos impôts tout en vous assurant un revenu complémentaire ? Vous souhaitez participer au financement d'un secteur d'avenir, celui de la dépendance des personnes âgées ? Alors, l'investissement en EHPAD est fait pour vous ! Le CENSI-BOUVARD, c'est terminé, mais il vous reste le LMNP.

Qu'est-ce qu'un EHPAD ?

• Un EHPAD, ou Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, est une résidence médicalisée qui accueille des seniors qui ont besoin d'une assistance quotidienne. Les EHPAD proposent des services adaptés aux besoins des résidents, tels que la restauration, le ménage, l'animation, les soins infirmiers, etc.

Les EHPAD sont gérés par des opérateurs privés ou publics, qui signent une convention tripartite avec l'État et le conseil départemental. Cette convention fixe les normes de qualité et de sécurité des prestations, ainsi que le tarif des hébergements.

• Pourquoi investir en EHPAD ?

Investir en EHPAD présente de nombreux avantages, tant sur le plan fiscal que financier. En effet, en achetant une chambre dans un EHPAD, vous bénéficiez de :

• Le LMNP est un statut qui vous permet de louer un logement meublé de manière non professionnelle, c'est-à-dire que vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€ par an ou à vos autres revenus d'activité.

Le LMNP présente plusieurs avantages fiscaux, selon le régime que vous choisissez : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives, ce qui réduit votre base imposable.

Le régime réel vous permet de déduire de vos recettes locatives vos charges réelles, comme les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux, les amortissements du bien et du mobilier.

Ainsi, vous pouvez réduire voire annuler votre bénéfice imposable, et donc votre impôt sur le revenu.

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez respecter certaines conditions : - Louer un logement meublé, c'est-à-dire équipé de tout le mobilier nécessaire à la vie courante du locataire.

- Déclarer votre activité de loueur en meublé au centre de formalités des entreprises (CFE) dont dépend le logement loué, dans les 15 jours qui suivent le début de la location

- Tenir une comptabilité de vos recettes et de vos dépenses, et déclarer vos revenus locatifs chaque année dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

•  La récupération de la TVA, qui vous permet de récupérer 20% du prix d'achat du bien, si vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

•  La garantie des loyers, qui vous assure de percevoir un revenu régulier, indexé sur l'inflation, sans avoir à vous soucier de la vacance ou de la gestion locative. En effet, vous signez un bail commercial avec l'exploitant de l'EHPAD, qui s'engage à vous verser un loyer, quel que soit le taux d'occupation de la chambre.

•  La rentabilité, qui est généralement supérieure à celle des autres types d'investissement immobilier. En effet, les EHPAD bénéficient d'une forte demande, liée au vieillissement de la population et à la pénurie de places disponibles. Selon les statistiques, il y a environ 1,5 million de personnes âgées dépendantes en France, pour seulement 600 000 places en EHPAD. Le taux de rentabilité moyen d'un investissement en EHPAD est de 5,5%.

Comment choisir son EHPAD ?

Pour réussir son investissement en EHPAD, il est important de bien choisir son établissement. Il faut notamment prendre en compte les critères suivants :

•  L'emplacement, qui doit être proche des commodités, des transports et des zones d'activité. Il faut également privilégier les zones où la demande est forte et l'offre limitée, comme les grandes villes ou les régions touristiques.

•  La qualité de l'exploitant, qui doit être reconnu pour son savoir-faire, sa solidité financière et sa capacité à fidéliser les résidents. Il faut également vérifier qu'il respecte les normes de la convention tripartite et qu'il dispose d'un bon taux de remplissage.

•  Le prix, qui doit être cohérent avec le marché et le niveau de prestations. Il faut également comparer le rendement net, après déduction des charges et des impôts.