Ehpad, universités, résidences étudiantes : une opportunité pour les fonds.

31/01/2024

L'immobilier est un secteur qui attire de plus en plus les fonds d'investissement, ces acteurs financiers qui collectent l'épargne de divers investisseurs pour la placer dans des actifs immobiliers et en tirer un rendement. Après l'immobilier résidentiel et l'immobilier d'entreprise, les fonds d'investissement se tournent vers l'immobilier de santé et l'immobilier éducatif, qui offrent des opportunités de croissance et de rentabilité. Quels sont les enjeux et les impacts de cette financiarisation de l'immobilier des Ehpad, des campus et des universités ?

L'immobilier de santé et l'immobilier éducatif sont des marchés porteurs, qui répondent à des besoins sociétaux importants. D'un côté, le vieillissement de la population entraîne une demande croissante de places en établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), qui offrent des services de soins et d'accompagnement aux seniors. De l'autre, la démographie étudiante et la mobilité internationale génèrent une demande soutenue de logements étudiants, qui offrent des conditions de vie et d'étude adaptées aux jeunes. Ces deux segments de l'immobilier sont caractérisés par une offre insuffisante, une demande solvable et des revenus locatifs stables et prévisibles.

Les fonds d'investissement ont donc flairé le potentiel de ces marchés, et y ont investi massivement ces dernières années. Selon une étude du cabinet Knight Frank, les fonds d'investissement ont acquis plus de 9 milliards d'euros d'immobilier de santé en France entre 2015 et 2020, soit plus de la moitié du parc existant. Ils ont également investi plus de 4 milliards d'euros dans l'immobilier étudiant entre 2017 et 2020, soit près de 40 % du parc existant. Ces fonds sont souvent d'origine étrangère, et cherchent à diversifier leur portefeuille et à profiter des taux d'intérêt bas.

La financiarisation de l'immobilier de santé et de l'immobilier éducatif a des conséquences positives et négatives. D'un côté, elle permet de financer la construction, la rénovation et la modernisation de ces établissements, qui bénéficient ainsi de meilleures infrastructures, de plus de confort et de plus de services. Elle permet également de créer des emplois, de dynamiser les territoires et de soutenir l'innovation. De l'autre, elle entraîne une augmentation des loyers, qui pèse sur le budget des résidents et des étudiants, et qui peut réduire l'accès à ces établissements aux plus modestes. Elle pose également des questions de gouvernance, de qualité et d'éthique, car les fonds d'investissement peuvent avoir des logiques financières qui entrent en conflit avec les missions sociales et éducatives de ces établissements .

En conclusion, l'immobilier des Ehpad, des campus et des universités est devenu un nouveau marché pour les fonds d'investissement, qui y voient une source de profit et de diversification. Cette tendance répond à des besoins réels, mais pose aussi des défis, car elle modifie le paysage et les conditions de l'offre de santé et d'éducation en France. Il s'agit donc de trouver un équilibre entre le financement privé et le service public, entre la rentabilité et la solidarité, entre la logique de marché et la logique de projet.