De vrais enjeux cruciaux pour la société 29/03/2020
Avec l’ouverture par le Gouvernement français de négociations sur le financement et la création d’un 5ème risque (projet de réforme de la dépendance), puis abandonnées en 2012, il sera indispensable d’être repensé dans les années à venir, car cet enjeu s’impose comme l’un des grands challenges du 21e siècle.
D’ici à 2030, il faudrait construire 211.400 nouveaux logements pour accueillir ces seniors. Les maisons de retraite médicalisées sont le plus gros marché immobilier à venir.
Plusieurs paramètres rentrent en ligne de compte dans ce changement de paradigme de la société : nombre croissant de personnes âgées dépendantes, moindre disponibilité de l’entourage à participer à la prise en charge des personnes concernées : nombreux sont les éléments entraînant une progression du nombre des individus placés en structure.
Une politique active de construction de leurs résidences est mise en œuvre afin de tenter de pallier ce manque de place sur les résidences seniors sur tout le territoire national.
De ce fait, le marché des Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) connaît aujourd’hui une concentration et une croissance exponentielle.
Le nombre des personnes ayant plus de 85 ans dépasse aujourd’hui le million. Ils seront plus de deux millions en 2020 et parmi eux, il y aura 35 % des individus lourdement dépendants réclamant la prise en charge dans ce type de structure.
Les opérations d’investissement et d’acquisition dans le domaine des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont, de plus en plus fréquentes et attirent un nombre grandissant d’acteurs (industriels du secteur, investisseurs spécialisés ou fonds d’investissement, etc.). En tant qu’établissement médico-social, il constitue une classe d’actifs à part entière présentant néanmoins certains traits communs avec l’hôtellerie puisqu’il propose un hébergement comportant une offre de service para-hôteliers et de restauration.
Pour obtenir les « dotations publiques », les établissements doivent être aux normes. Du fait d’une offre sous capacitaire, porté par l’accroissement de la population et l’allongement de la durée de vie, le secteur de la dépendance/santé connaît une croissance soutenue, et cela, indépendamment des contextes économiques.
Un changement des modèles économiques est aujourd’hui à l’œuvre dans ce secteur. Face à des évolutions socio-démographiques inéluctables, les besoins en matière d’hébergement de personnes âgées dépendantes sont considérables.
Dans un environnement macro-économique et financier instable, les investissements répondant aux besoins fondamentaux sont gages de sécurisation et de valorisation patrimoniale.
Il faut avoir conscience que cela représente une opportunité exceptionnelle encadrée par les pouvoirs publics au travers d’une réglementation stricte et une demande naturellement porter par les grands mouvements démographiques à l’œuvre. Ce secteur bénéficie ainsi d’un cadre particulièrement sécurisé.
S’associer à cet enjeu social, économique et humain, c’est avant tout réaliser une approche patrimoniale responsable.
Les besoins en logement pour les personnes aux revenus modestes, les étudiants, les personnes âgées ou encore les personnes dépendantes n’ont jamais été aussi importants qu’aujourd’hui.
Les enjeux de cette question sont essentiels et multiples. Celui-ci occupe en effet une place importante dans le paysage immobilier français tant en raison de la spécificité des différents types d’actifs concernés qu’en raison de la taille du parc qui lui est consacré.
Or, le constat est aujourd’hui dénué d’ambiguïté : il est indispensable d’accroître le parc actuel des maisons de retraite et d’établissements cliniques, puisqu’une maison de retraite médicalisée est avant tout une résidence dédiée à l’assistance journalière et permanente de personnes âgées, quel que soit leur niveau de dépendance.
Le secteur est bien réglementé et protégé. Les investisseurs de ce fait sont eux- mêmes bien protégés dans leur investissement. Et la garantie de revenu en découle automatiquement.
Des audits réglementaires sont régulièrement effectués. Ils portent sur la réglementation nom spécifique aux EHPAD telle que celle concernant les établissements recevant du public ou intéressant les questions d’hygiène et sécurité.
S’agissant de l’audit immobilier, il porte sur la propriété de l’immeuble, mais également sur son état dans le souci d’identifier et de chiffrer les travaux qui seraient éventuellement nécessaires tant pour les aspects de rénovation ou de mises aux normes que pour les possibilités d’extension.
La valorisation de l’immobilier est évidemment un sujet essentiel qui apparait lors de la négociation du prix de vente, ainsi que dans tous les cas où des projets d’externalisation ou de refinancement seraient envisagés (ex. : décote de plus-value latente).
Cette question est également importante, au regard des droits d’enregistrement, puisqu’elle permettra de déterminer si la société est à prépondérance immobilière ou non.
